南宁物业管理条例草案谁知道？

第一章 总则

第一条 为完善本市物业管理[1] 活动，维护市民和业主服务公司的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其它有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 市动产行政经理部门是本市物业管理活动的行政主任部门。

县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下统称“县、区民政部门”)具体负责本辖区内物业管理活动的督导、监督跟管理。

规划、建设等有关行政职员部门必须在各自职责范畴内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

第四条 在物业管理区域内，建立由市、区民政部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务公司等参与的联席会议制度。

联席会议由市、区民政部门负责招募和主持，主要协调应对物业管理中的疑难问题。

有以下情形之一的，应当开展联席会议：

(一)涉及物业管理区域内公共利益，但居民大会未能做出合理决定的;

(二)业主委员会不予以履行职能的;

(三)物业服务公司不予以经营物业针对业主装修问答100条，损害业主合法利益，业主委员会提出协商规定的;

(四)发生任何阻碍物业管理区域稳定的状况。

第五条 县、区民政部门应该成立维权受理和争议调处机制,及时处置住户、业主委员会、物业使用人和物业服务公司在物业管理活动中的维权和争议。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋产权证书记载的所有权人为业主。

房屋的合法买受人已经申请产权登记，但未实际占据使用的，视为业主。

尚未交付的房产，其发展单位视为业主。

第七条 业主在物业管理活动中予以享有物权和履行义务。

第八条 业主大会由物业管理区域内全体居民组成，自首次业主大会举行之日起设立。

业主大会应该代表跟维护物业管理区域内全体市民在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域设立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的装修 公司，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围明确。

两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相通、主要设施系统共用，且统一监管便于物业管理和居民使用的，经相邻各片区的居民会议批准，并经听取财政、公安等部委意见后，市房产行政助理部门可以按照物业的共用设施系统、建设体量、社区发展等原因，划定为一个物业管理区域。

总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用用途的设施系统，且分开以便物业管理和居民使用的，由发展单位在物业业务前要求办理，并经听取财政、公安等部委意见后，市房产行政职员部门可划分为两个或两个以上物业管理区域。

第十一条 业主的投票权数，按照居民享有的专有部分物业建筑面积和居民数量共同确认。

在首次业主大会年会上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的个别四舍五入。每位业主持1张选票，选票中注明专有部分业主建筑面积。共有产权人以及同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

第十二条 物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%左右，经20%以内业主书面递交成立业主大会的，县、区民政部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域设立物业大会。

第十三条对违背成立业主大会条件的，物业所在地的市、区民政部门必须在接到书面递交后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5—15名的单数，负责以下筹备工作：

(一)确定业主大会年会举办的时间、地点、形式跟内容;

(二)参照市房产行政职员部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

(三)确认业主身份以及专有部分物业建筑面积;

(四)确定业主委员会委员候选人产生方式及名单;

(五)做好召开业主大会年会的任何准备工作。

前款规定的事宜必须在首次业主大会年会举办15日前以书面方式在物业管理区域内通知，公告时间不少于5日。

其他任何组织跟个人，不得以业主大会筹备组的名义参与活动。

第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在市、区民政部门的督导和监管下，组织业主召开业主大会年会，并连任引发居民委员会。县、区民政部门必须严格督导和监管业主大会设立的工作流程跟期限。

业主大会筹备组不接受市、区民政部门的督导和监管，自行举办筹备工作的，县、区民政部门对其选举产生的卖方委员会不予备案。

业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会年会并连任产生业主委员会的，筹备组自行解散。

第十五条 物业管理区域内的租户大会履行上述职责：

(一)制定和设置业主大会议事规则;

(二)制定和设置管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和聘用物业服务公司;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设备;

(七)法律、法规以及业主大会议事规则要求的有关共有和一同管理权力的其它重大事宜。

第十六条 业主大会年会可以用于集体讨论的方式，也可以用于书面征求看法的方式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的居民且占总数量过半数的业主参与。

业主可以书面委托代理人参加业主大会年会。

业主大会做出筹集、使用专项维修资金和建设、重建建筑物及其附属设备的决定，应当经专有部分占建筑物总长度2/3左右的业主且占总数量2/3左右的业主同意。业主大会做出任何的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的居民且占总数量过半数的业主同意。

业主大会以及物业委员会的决定对物业管理区域内的全体居民具备约束力。业主大会以及业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵犯的业主可以请求人民法院予以取消。

第十七条 业主大会年会分为定期例会和临时大会。

业主大会定期会晤应当依照业主大会议事规则的细则召开。有以下情况之一的，业主委员会应当立即组织举办业主大会临时年会：

(一)有20%左右业主建议的;

(二)发生重大爆炸以及紧急事故应该立即处置的;

(三)业主大会议事规则以及监管规约要求的其它情况。

业主委员会未依照下列要求立即组织举办业主大会临时年会的，物业所在地县、区民政部门应当责令业主委员会限期召开以及实行任何应对方法。

第十八条 召开业主大会年会，应当于典礼举行15日以前在物业管理区域内公示通告全体业主。

召开住宅小区的业主大会年会，应当同时确认相关的社区民众委员会。

业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会年会记录。

第十九条 物业管理区域内的住户大会议会发生的房主委员会是居民会议的执行机构，履行上述职能：

(一)召集业主大会年会，报告物业管理的推进情况;

(二)代表业主与租户大会聘用的物管服务公司签署物业服务合同;

(三)及时清楚业主、物业使用人的看法跟建议，监督和协助业主服务公司履行物业服务合同;

(四)监督监管规约的施行;

(五)拟定物业共用部位、共用设施系统成本的管控、使用跟分配计划;

(六)业主大会具有的其它职责。

业主大会可以决议委托社区居民委员会履行买方委员会的职能。

第二十条 业主委员会的选任工作需要遵守平等、公正、公开的方针，选举业主委员会的投票期限通常为10日，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长到15日。

第二十一条 业主委员会委员必须是物业管理区域内的住户，并依照以下理由：

(一)具有完全民事行为效率，高中以上文化程度;

(二)遵纪守法;

(三)模范履行买方义务，未欠交物业管理费用、专项维修经费等;

(四)热心公益事业，责任心强;

(五)具有必要的工作时间和组织效率;

(六)未在本物业管理区域的业主服务公司及下属国企内任职。

第二十二条 业主委员会应当自选举引发之日起30日内，持业主大会年会成立情况表明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职能分工、业主委员会办公场所证明程序等材料去镇、区民政部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的此类材料产生变更的，应当再次备案。

业主委员会自市、区民政部门审批之日起开办，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

第二十三条 业主委员会委员在任期内应该参与区房产行政专员部门组织的免费销售培训和会议，掌握物业管理相关司法制度。

第二十四条 业主委员会部分董事在任期内指出退休或董事资格终止的，业主大会应该在缺额之日起90日内增补新委员。

第二十五条 业主委员会任期期满的，其董事资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义参与活动。

业主委员会任期期满60日前，应当举办业主大会年会进行业主委员会换届选举;业主委员会全体董事在任期内退休的，应当在全体董事正式退休的30日前召开业主大会年会进行业主委员会换届选举;逾期未选举的，县、区民政部门应该指导换届工作。

原业主委员会应当在其聘期届满之日起10日内，将其存放的档案资料、印章及其它属于业主大会全部的款项移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十六条 业主大会年会无法出现新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交镇、区民政部门以及街道办事处、乡镇人民政府保管。

重新选举业主委员会时，参照首次业主大会年会的细则选举新一届业主委员会。

第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的支出及居民委员会委员的津贴由全体业主承担家装装修公司，有关费用的自筹、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会批准，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

业主大会跟业主委员会工作费用的使用状况应该每半年以书面方式在物业管理区域内通知，接受业主的询问。

第二十八条 管理规程必须对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主必须履行的义务，违反公约应该肩负的责任等事宜依法做出承诺。管理规程对全体居民具备约束力，物业使用人应当遵循管理规程。

业主大会议事规则必须就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的构成和成员任期等事宜作出承诺。

业主委员会应当自管理章程、业主大会议事规则通过之日起10日内，将监管规约、业主大会议事规则报省、区房管部门审批。

第二十九条 业主大会、业主委员会应当予以履行职能，不得作出违背宪法、法规的决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

业主大会、业主委员会作出的决定依照宪法、法规的，物业所在地的市、区民政部门以及街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正以及取消其决定，并通知全体业主。

第三十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与街道民众委员会相互协同，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区民众委员会依法履行自治管理职能，支持社区民众委员会开展工作，并接受其督导和监管。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当通知相关的街道民众委员会，并认真审议社区民众委员会的提议。

第三章 前期物业管理

第三十一条 在居民、业主大会聘用物业服务公司之前，建设单位聘请物业服务公司的，应当签订书面的前期物业服务协议。

第三十二条 建设单位应该在业务物业之前，制定临时监管规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主必须履行的义务，违反临时监管规约必须担负的责任等事宜依法做出承诺。

建设单位建立的临时监管规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条 建设单位应该将后期物业服务协议和临时监管规约报省房产行政专员部门审批，并在物业业务前将其内容在业务场所向业主买受人明示，予以证明。

物业买受人在与发展单位签署物业买卖协议时，应当对违反临时监管规约予以书面约定。

第三十四条 建设单位与业主买受人签署的物业买卖协议必须包括前期物业服务协议承诺的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及收费模式等内容，涉及业主买受人共同利益的承诺必须一致，并列明物业管理区域内归全体市民全部的配套设施、设备。

前期物业服务合同可以承诺期限;但是，期限已满、业主委员会与物业服务公司签署的物业服务合同生效的，前期物业服务协议终止。

第三十五条 住宅业主的改建单位应该利用招投标的方法选聘具有特定许可的业主服务公司推进前期物业管理。

符合下列情形物业针对业主装修问答100条，经物业所在地县、区民政部门同意，可以用于协议形式聘用具有特定许可的物业服务公司：

(一)投标人少于3个的;

(二)多层公寓项目总建筑面积在2万平方米以下的;

(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

(四)混合式住宅工程(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。

第三十六条 建设单位集团的业主服务公司，不得参与本发展单位研发改造的商住物业工程的前期物业管理招投标。

第三十七条 通过招投标方式聘请物业服务公司的，招标人应当依照以下要求完成物业管理招投标工作：

(一)预售商品房项目应该在获得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售商品房项目需要在现售前30日完成。

第三十八条 业主依法赋予的物业共用部位、共用设施系统的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业服务公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施系统进行核查，建设单位应该给予配合。

第三十九条 在申请物业承接验收手续时，建设单位应该向业主服务公司移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等建成验收资料;

(二)设施系统的加装、使用跟维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件跟物业使用说明程序;

(四)房屋产权名册;

(五)物业管理所必须的其它资料。

在初期物业服务协议解除时，已建立业主大会、业主委员会的，物业服务公司必须将此类资料移交给业主大会、业主委员会;未设立业主大会、业主委员会的，将此类资料划归给原改建单位或州、区房管部门。

第四十条 房屋权属名册仅供核对业主身份、投票权数，通知居民及便利物业管理使用，不得用于其它功能。

建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋权属名册，并做好相关个人隐私保护工作。

第四十一条 建设单位应该在物业管理区域内配备物业服务公司办公用房、值班住宿用房和居民会议办公用房(以下合称“物业管理用房”)。物业管理用房所有权属于全体居民共有，不得作物业管理以外的其它种类。建设单位在办理房产预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。

门卫房、车库、杂物房、设施器材用房不得抵作物业管理用房。

第四十二条 建设单位应该根据方便市民、便利服务的要素确定物业管理用房的位置。物业管理用房的进深不得低于2.2米，且具有几乎的通风、采光等理由跟进行普通以上装修。

物业工程总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应该根据不超过该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配备物业管理用房，且占地不得低于120平方米;物业工程总建筑面积为50万平方米以上的，超出个别按低于体积1‰的标准配备物业管理用房。

建设单位应该在规划审批图纸中标注物业管理用房的位置和占地。物业工程改造时需要按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

分期开发改造的物业工程，在首期开发时需要根据标准配备物业管理用房。

物业管理用房中居民大会办公用房所占比重不少于15%，且长度不得低于12平方米。

第四章 物业管理服务

第四十三条 从事物业管理活动的民企应当具备独立的法人资格，遵守国家跟地方有关物业服务公司许可管理的要求。

外地物业服务公司退出本市从事物业管理经营活动的，应当持许可执照等有关合法手续报省房产行政主任部门审批。

在本市承接物业的外埠物业服务公司，应当在许可年检合格后30日内，将公司审验情况书面通知市动产行政主任部门。

第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务公司推行物业管理。物业服务公司按照与居民委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实行统一的物业管理。

物业服务协议必须对物业服务内容、服务标准、服务价格标准、双方的诉权义务、专项维修经费的管控与使用、物业管理用房、合同年限、违约责任等内容进行承诺。

第四十五条 物业服务公司必须自签署物业服务协议后15日内将物业服务协议报省、区民政部门审批。已建立业主大会的，备案时必须附送业主大会聘用该物业服务公司的决议。

第四十六条 物业服务公司必须依照物业服务协议的承诺，提供相应的服务。

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