市区老房子现在买下几年后必然无法脱手杭州
市区老房子现在买下几年后必然能够脱手
因为房子贷款最近收紧了
记 者 邬愉波 摄 影 周 涛
本报讯对于上世纪80年代的老房子，中介企业的经纪人或卖方，在游说你买下的之后，通常能加上一句话：“这类房子，你买了，几年后自己不住了，处理上去非常方便，要租要售都可以。”
现在，这句话可能想受挑战了，受阻的缘由是几年后银行会对这类住宅的按揭贷款说不，这或许使得到时无法找到适合的下家前来接手。
1980年以前的房子贷不出款
近日，信义房产在新年后连着碰到了三单无法成交的二手房买卖案例，不是因为买卖双方价格谈不拢，而是为了银行不能够贷款。
被银行拒贷的几套都是建造年代在1980年以前的楼房，有在文三路上的、有在马市街的，拒贷的缘由都是房龄太老了。据认识，相同的状况在几家中介又发生了。
“这个要求银行较早就出台了，只是觉得今年卡得非常紧。”有经纪人说。
这样一来，无法承受一次性付款的买方，只能拒绝。
相比较而言，建于1980－1985年之间的房子，目前仍然仍可以贷出款，但一般只有用商业贷款，公积金存款一般做不出，而且银行提出业主首付提高到4成以上，贷款期限只有在5－10年（注：若购入房龄较新的楼房，一般情形下总价要求是3成杭州老房房屋装修拆改可以，贷款期限最长可达30年）。
据悉，2004年6月，杭州各家银行起初收紧二手房贷款，并曾让中介企业下发过通知，要求房龄和担保年限之跟需要在30年以下；房改房转让总价要五成；外地户口、工作地点不在杭州的人购杭州房子首付要四成；1985年之前的房产基本上不提供贷款。
也就是说，老房源成为银行控制高价房、第二套住房和外地人买房之外的另一重点。
之后，部分证券为争抢房贷业务，曾小幅放开对二手房房龄的限制，不过，各家中介又声称，从总趋势里听，老房子因建筑年代频繁，抵押价格能得到影响，到时候能够变现，贷款风险非常大，因此能越来越难贷。
买1985年的房子
5年后可能难脱手
照此结论，现在买下一套建造年代在1985年或更早的房子，5年后，这套新房要出手，也有可能会碰到银行拒贷的状况。
大多数人可能会等5年后再脱手，是因为现在交易费用中占最大比例的是综合税（即营业税、城市维护建设税以及教育费附加），这个按成交总价5.6％来收的税，若是购后满5年才出售，可以缴纳。在现在价格稳定的行业下，若能交综合税，加上其他诸多交易成本，一购一卖出来极有必然亏钱。
但若等满5年，交易费用是增加了，银行都拒贷了，这意味着必须寻求有一次性付款能力的买家。
据信义房产的副理刘峰介绍，目前买80年代老房子的客户，主要是一批首次投资的年轻人，这是因为老房子大多位于杭州市区地段不错的地方长沙装修公司，交通生活配套却非常便利，而且这类住宅楼层面积普遍较小，且由于地段老，单价相对同楼层房龄较新的楼房相当低，因此总价也非常低，符合这类客户的承受能力。
这类客户显然首付能力相当差，但利润下降较快，即使买了房后用来自住，5年后要卖房、改善住宅供给的可能性极大。
但到时候，可能的购买用户或者经济地位不强的首次置业者，他们的特征是对按揭依赖性特别强，当银行拒贷，自然就“心有余力不足”。而一次会付出四五十万元的购房者，却大多不屑于购买这种的房子，他们最能够
拿这个钱当首付，买个非常舒适的家。
老房子多在市区
据中原地产的荆海燕统计，80年代的老房子多集中于县城装修公司口碑哪家好，地段不错。
比如建造年代在1980年左右的房子有莫干新村（最老的有1978年的）、杭钢北苑（最老的有1974年的），另外也有朝晖一区、邮电新村、横河新村、劳动路、石桥路、石灰坝、马塍路、马市街、华丰新村、德胜新村、竹竿巷小区、夕照新村等。
建于1985年左右的新村有采荷小区、朝晖二区、三镇、四区、五区、六市等、文二新村、古荡小区、大学路新村、闸弄口新村、塘河新村、三宝新村、湖墅新村、采荷一区、濮家新村等。
从每年一年的成交案例看，这类住宅的房子面积大致集中在40－60平方米左右，大多数为2室1厅1卫，另外也有少数的孤套跟3室1厅。成交总价在30万－55万元之间。
出租可得多少回报
“卖不出来可以租，得大量收益，也可以等拆迁。”这可能会是不少人退一步的事情。
不过，拆迁存在着很多不确定性，当城市规划尚未规划去房屋所在的区域，即使房子最老，还是能够拆去。
若改出租呢？据易居臣信（原金丰易居）的市场营销部经理龚芸芸介绍，这些主城区的中小套在现在租赁行业里供给非常大，一般挂牌出来会特别快租掉，尤其是一些墙体粉刷过的老社区。但受租客群体所限，不肯定会租出高价。一般一套五六十平方米的中套，可租1600－1800元/月左右。装修比较好、设施齐全的，价格可以上升200元。
但这些小区普遍的特征是杭州老房房屋装修拆改可以，小区环境非常差，别说像样的物业服务了，有的小区连门卫也没有，或者根本不封闭。因此即使房屋装修再好，也能够吸引高端租赁客户入住。”某中介企业负责人说。
信义房产的刘峰说：“很多人以为装修好一点，就能让车子租出高价，但可能具备顶级租赁要求的楼房有稀缺性。小区环境不好，能出几千元租金的租客根本就连到听的兴趣又没有。”
“高端用户对定价不敏感，但对楼房环境跟房屋内环境的规定又很大。从现今看，能租高价的楼房普遍集中在建于2002年以后的经典楼盘里，房内必须全装全配。”
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