谁会帮我决定免收学费？疫情下蛋壳公寓与房东的撕裂
还有三天就去收租日，北京的庄敏却接到了蛋壳公寓的客服热线，其称不能按时付租金，付款时间未知。比他最难受的是北京业主小爽。她本要在一周前收到的房租，至今仍已收到。" 怎么办？他们立马不打房租了！"
这样的状况只是孤例。近日，有多位蛋壳公寓房主反映称，自己接到蛋壳单方面通知，受疫情影响，要求房主免租一个月，但对员工并未免除租金。就此消息的真实性，蛋壳公寓回应《中国企业家》记者称蛋壳公寓收房装修多长时间，该传言部分虚假。
" 实际上，我们关于受疫情影响的租客都未作了补贴。" 蛋壳公寓解释称，武汉由于封城影响难以正常返回租住的租客，公司现在为其提供一个月减免税费的新政家居装修，后期能据封城状况再行调整。至于业主方面，" 我们还在尽力和业主协调，看看能不能共同分担，减免学费，一起度过这个难关。"
协商？蛋壳公寓业主们并不认可这种的表述。他们声称，" 向租户免租一个月 " 是蛋壳的 " 通知 "，与索要业主租金无异。最近三四天，来自北上广深、成都、南京、苏州等全国各地的 700 余位业主，在热心人士帮助下，借助网络的便利性，迅速在线上聚集至一起。他们加入各地自发组织的 " 城市维权群组 "，相互分享经历，同步交流进展，研究协议条约，探讨解决之策。在制定过程中，大家的心态也由观望、疑惑、焦虑转而伤心、失望。
在业主的考量中，一袭没有商量余地的蛋壳单方面通知，既不合情也不正确很不合法，加之缺失有效的反馈和交流平台，这使这些居民询问无门。有人提出解约，也有人指出 " 直接打官司 "。也有一些业主 " 退步 "，经过与蛋壳公寓工作员工交涉，接受了免租半个月的规定。各类情绪弥漫的背后装饰家装公司，一些业主处于进退两难的地步，甚至有人怀疑这家公司经营层面的健康。
（租客打开蛋壳公寓 app 收到的消息、对租客免租以 " 活动 " 形式进行。来源：蛋壳 App 截图）
受疫情影响，企业员工的至岗时间在短期内受到了阻碍，而在中经常上，企业员工的至岗率、城际之间的员工流动率是否能得到影响，仍有待进一步的分析。显然，这些原因却将影响去蛋壳公寓，这家二房东的利润。但那一笔笔签下的大量租约，却将继续地让这家公司带来刚性支出。
" 现在我们还在和业主们协商解决。"2 月 3 日午间，面对业主的遭受和问题，蛋壳方面否认《中国企业家》称，公司现在关注到这些声音。" 公司刚上市，资金相当充裕，目前一切运营都正常。" 对于顾客对企业资金和经营健康的问题，该专家称，" 纯属造谣，之前也辟过谣的。"
1 月 17 日，蛋壳公寓在纽交所上市，成为 2020 年登陆纽交所的美国第一股。这只是继青客公寓后，国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。此次发售为蛋壳公寓募集了约 1.5 亿美元，而该企业在 2019 年三季度末的入账现金有 23 亿元，但这是一家仍处在大开大阖式发展的企业，至少至今她离盈利也以及巨大的距离。以下数据可为佐证，2019 年前三季度，蛋壳公寓的净亏损高达 25 亿元，其经营性净现金流为 -16 亿元。
如果说疫情是长租行业面临的黑天鹅事件，那么赚钱之困则是这个年轻市场的灰犀牛，它在哪，它总在那，但一心奔跑的你可能视而不见。
业主之惑：话又看着空气讲
" 电话根本打不出来。" 王超是一名蛋壳公寓北京业主，这一天他的主要工作就是打电话：" 寻找客服 " 和 " 投诉蛋壳 "，并随时在北京市民维权群内分享进展。截至 2 月 3 日，加入 " 蛋壳北京维权 " 群组的业主已逾百位。王超说，群内很多蛋壳公寓签约业主的状况跟他几乎一致。
在王超的描述中蛋壳公寓收房装修多长时间，这群内居民却将自有住宅以受托管理服务协议的方式，交由蛋壳公寓品牌出租管理。大部分业主在超过或即将达到合同承诺付款日期时，被蛋壳电话通知以疫情为由减免支付 2 月份工资，同时其它月份租金待疫情结束后支付，具体日期不详。
" 没有协商跟签约环节，仅作确认，此后又无下文。" 这样的交流形式给王超感到愤意难平。律师建议他提升联系，但这只是群内更多业主面临的难题：联系不里。除了客服，他们还未找到任何平台可以联系去蛋壳公寓。" 基本都是蛋壳单向联系我们，400 电话也都是没有任何效果的话术，之前跟我们签协议的是收房代表，他们也不负责解决服务问题。"
除去北京，另有多位来自全国各地的市民参加到这次维权讨论中，且表达了自己能够跟蛋壳公寓协商反馈的窘境。距离昆明千里之外的武汉，蛋壳公寓业主小贝觉得自己被蛋壳公寓 " 耍赖 " 了。
小贝在 2 月 1 日接到了蛋壳服务员工对于免租的电话。" 当时我以为是让租客减租，就答应了。" 后来他意识到不对劲儿，等又打过去表达拒绝意愿时，" 对方说有录音，不能改。" 另有业主反馈称，现在问题的关键不是一个月房租被少了，" 蛋壳公寓单方面通知房东，要等省市疫情全面开启期间才起初支付房租。"
" 总而言之，现在是联系不到人，话又看着空气在讲。" 坐标广州的蛋壳业主冬梅觉得，他们面对目前的难题有两个，一，现在能够告知去蛋壳，不答应免 40 天租金的决定，并留下证据；二，据协议所言，15 天收不到租金，房东可以单方面解约，具体怎么操作才合法呢？
不过，也有业主反馈，蛋壳公寓这次的免租机制只是普遍。一方面，不是所有业主却收到了这个告知；另一方面，不是所有员工却可以享受这个福利。比如，北京业主常远问及两个同为蛋壳业主的同事后，得知两人又未接到免租电话。另有租户反馈，蛋壳公寓 APP 上弹出的消息是以 " 活动 " 方式，预设条件，让租客得到一个月免租期。
" 那是否尊重为，他们企业应作个活动，但活动费用应用房东来承担吗？" 王超更为不解。
业主之策：坐等蛋壳公寓违约再跳槽
2 月 1 日晚，南京业主郑宇将两张白色 A4 纸自制的 " 大字报 " 贴在了自己房屋大门里。
郑宇觉得，自己此举实属无奈。本要在 1 月 24 日收到的租金，截至 2 月 3 日还没消息。他将解散理由写在 " 大字报 " 中，并告诉租客 " 尽快与管家联系确认 "，到期会 " 更换门锁 "。自 1 月 31 日晚 8 点接到蛋壳通知 " 免租一月 " 且沟通无果后，他在黑猫平台发起投诉。
2 月 2 日晚，蛋壳工作人员联系去郑宇，表示 " 可以让免租期改为 15 天 "。郑宇依然没有同意。他让蛋壳南京区域工作员工发了一条短信。" ……我方正式确认，如果 15 个工作日未付款，我方将强行收房，并且报警。" 郑宇在 2018 年 9 月与蛋壳公寓签约，签约期为 5 年。在他的印象中，蛋壳交付租金 " 之前从来没有拖欠过，一般交租会提早一两天 "。
截至 2 月 3 日午间，郑宇已经征集至超过 50 个与他有诸如面对的北京业主。在他看来，如果 15 个工作日没有收到，视为蛋壳单方面违约，业主有权解除合同，并且蛋壳支付违约金。根据大家表明的房租缴纳日期计算，" 估计有一半终于（出现）违约 "。
2 月 2 日下午，在接到蛋壳客服的短信后，成都业主小蝉的直言更为直接。他在 2019 年 4 月与蛋壳签约，按期本要在 2 月 22 日收取房租。在他的解释中，如果让房主免租后，蛋壳也让租客免租了，作为房主，无话可说。但目前，一方面使业主免租，一方面却收租客的钱，怎么办？" 这几天我想发个公告函给蛋壳，再等 15 个工作日把房收到家。"
让业主接受不了的，还有蛋壳客服告知顾客免租的表态态度。联系里客服的上海业主青川未获得满意答复，但在与客服的争论中，他明确了自己的看法。" 业主不是冷酷无情，就是没有疫情，你既然说自己经营困难，希望业主减租都可以，但能与我商量，而不是给我下命令。"
没有沟通方式，也没有补偿计划，在跟其它业主沟通后，常远打算，先等蛋壳公寓违约再跳槽。在常远的印象中，服务省心省事、收房价格相对较高，是它们曾经选择蛋壳公寓托管自家房源的理由。但目前，同样是服务质量跟钱的事，成了人们难过的原因。
蛋壳考虑：以情动人，一起度过 " 艰难期 "
" 希望业主难以解释，与国家跟蛋壳一起度过这个漫长时期。" 在《中国企业家》获取到的一份名为 " 关于 2 月份提出业主降低免租金的工作计划 " 中十分写到。该文件仍称，为了防止本次疫情对企业经营产生的制约，公司现规定，所有在 1 月底跟 2 月份支付费用的房主，在原协议基础上，自 2 月份开始额外得到企业必须期限的免租期。
上述方案提到，对于除武汉以外的其它 12 个城市，所有居民下降 30 天免租期。方案中将免租期定义为，从现在付款日开始提前 30 天到本次免租期结束，再付钱。方案仍详细写明 " 与业主沟通的四级机制 "，原则是 " 诚恳告知租户增加免租金事项，并利用四级沟通，最大限度争取业主的谅解，减少相关客诉升级、对簿公堂和消极舆论过度的状况 "。
该计划注明了总体工作节奏。第一阶段：1 月 29 日 ~2 月 2 日，北深上杭给付款日在 1 月 24 日 ~1 月 28 日的业主打电话通知并谋求支持；第二阶段：2 月 1 日全国开始，由城镇当地组织人力负责首次交流，计划 2 月 10/15 日前完成各城市约 7 万通电话沟通完毕。
这与业主反映接到电话告知的时间几乎吻合。值得留意的是，该计划具体列出了业务与卖方沟通的留意事项，其中提及：" 尽量减少商量，协商各种词汇。"" 不需要业主立即指责，也不要纠结于业主是否同意，但能真正记录业主的心态。"
" 感觉蛋壳要靠以情动人，搞定一个是一个。" 有业主看了文件后无奈称。这份计划在业主间流传，被房东视为蛋壳公寓对她们的游说策略和蛋壳公寓员工 " 反水 " 的证据。上述程序中多次发生 " 蛋壳 " 字眼。截至发稿，蛋壳公寓未对记者回复上述程序的真实性。
" 蛋壳公寓要根据协议承诺付款。如果延期，就是违约。" 北京方利律师事务所律师贾瑞果认为，" 目前正在疫情防控期限内，对方若以没有上班、延迟几天付款为由，情有可原，但这也不是不付租金让租户的有效条件。"
其他中介的动态开始步入业主的视线中。在它们的解释中，如果任何中介没有这种把房子免房租的状态，那就是蛋壳公寓自己出了问题。
杨阳是蛋壳公寓的老房东。2015 年，蛋壳公寓成立不久，他就与之接洽了。四年后合约期满，2019 年 10 月，他却和蛋壳续签两年。在他和记者展示的房屋托管合同中，详细标明了蛋壳与他的两次履行明细。在他的分析中，蛋壳公寓是一家 " 年轻的企业 "，居众花钱拿房，只是 " 太急于烧钱拿房了 "。
蛋壳公寓的确发展很快。综合蛋壳公寓上市招股书等公开数据，从 2015 年底的 2434 套，到 2019 年 11 月的 432690 套，蛋壳公寓数量在过去 5 年间增长了 179 倍。截至 2019 年 11 月 30 日，蛋壳公寓已进入广州、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆 13 地市场。
" 我们要尊重企业成长不易，但别让业主当傻子。" 身为业主，杨阳对企业的转型速度不太感冒，但他声称尊重公司的一些方法，" 他们也不能解约。"
" 免租 " 举措陷争议
距蛋壳 " 违约 " 于它也有较长一段时间，但王涵形容自己已经的态度是 " 焦灼 "。
2 月 2 日，王涵接到蛋壳公寓客服的短信，" 他们说疫情属于不可抗力，通知我免一个月租金，并在这次付价格时扣除。" 她是成都的一位蛋壳业主，收租日期在每年 3 月。看着群内外媒不断爆出的本身遭到，王涵有一些担忧。
随着维权事件发酵，一些本来仍已去应对房租日期的房东也开始紧密关注事态进展。无论是过去几天未能如期收租、还是可能 " 即将不能如期收租 " 的房东，即便手握合同，但它们最大的问题源于，如何评判合同中所言的 " 不可抗力 "，这关系去她们能够无责解约且得到补偿。
在和群友互通有无后，王涵将业主方的详细问题总结了三点。其一，疫情或许属于不可抗力。其二，即便属于不可抗力，此次疫情如何危害了蛋壳公寓的正常经营。其三，即便属于不可抗力，即便影响经营，蛋壳公寓是否需要让利给最后的使用方——租客，并向居民提供相关说明。
如何考量业主所言的 " 不可抗力 "？坐标西部区域某不愿具名律师对《中国企业家》分析称，" 根据《民法总则》第 180 条、《合同法》第 117 条等刑法的要求，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情形。本次新冠肺炎属于重大突发公共卫生事件，各方当事人不其实预见，符合不可抗力的特点。"
该人士解释称，中国国际贸易促进委员会官网于 2020 年 1 月 30 日发布公告，企业可申请新冠肺炎疫情不可抗力事实性证明。但仍然新冠肺炎疫情被指出构成不可抗力的事实，也并不意味着合同主体可以此为由不分担或少承担责任。根据《合同法》第 117 条的要求，只有在公正状况与不能履行协议之间具备因果关系时，相关协议主体必须个别或所有免责。
" 目前业主的核心诉求便是支付费用。本次事件的纠纷点是，蛋壳能否以新冠肺炎构成不可抗力为由，要求租户缴交费用。" 前述律师对《中国企业家》称，在本次事件中，蛋壳公寓需要提供足够的证据说明，新冠肺炎疫情造成了其与租户（业主）之间的出租协议不能履行。" 若蛋壳未合同承诺支付费用的，且都已提供足够证据说明新冠肺炎疫情与‘不能履行协议’之间存在因果关系的，房东能予以依约要求蛋壳承担违约责任。"
南方区域律所某不具名法官对《中国企业家》分析称，疫情背景下，一些地方产业协会呼吁，给中小企业尤其是无法复工生产经营的制造业减免税赋，但这个呼吁没有法律强制力。
许多业主反映称，希望寻找司法机制保护本身权益，但好处在于，打官司真的是上策吗？一方面，对于一些业主来说，现在诉讼的时机仍已去，另一方面，业主们各自 " 居众有工作 "，时间最紧，单个诉讼不现实，集体诉讼都必须合作的力量。
" 现在最高院还没有认定，此次疫情或许属于不可抗力。" 西部区域某不愿透露姓名的法官对《中国企业家》表示。但 " 此次新冠肺炎与‘非典’都属于重大突发公共卫生事件，相信警方在处理类案件时，会参考非典后的处理问题。目前业主情绪更紧张，但最后也是需要离开理性维权的道路上来。" 前述律师称。
" 我打算等到付款日。如果他也是不付或者少付，我就到贴个告示，告知租客，同时报警。" 这是王涵目前的事情。距它千里之外的北京，蛋壳业主老欧跟群友聊了一晚上后，接受了反馈无望的事实，他坚定了一个主意，" 那就是收集好证据，跟蛋壳维权到底。"
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