收房装修，开发商是否只是承担逾期交付违约责任

民事起诉答辩状

答辩人：孙X等41名“收房装修”购房人（41名“收房装修”购房人的姓名、性别、年龄、民族、家庭地址、身份证号详见《闽东国际41名“收房装修”购房人名册》）

被答辩人：武汉楚都房地产有限公司，住所：武汉市汉阳区汉阳大道139号，法定代表人：XXX，董事长。

答辩目的：

1、驳回被答辩人的无理上诉，维持原判。

2、本案诉讼成本由被答辩人承担。

2009年7月18日，我们41名收房装修人收到了被答辩人《民事上诉状》副本，在这份《民事上诉状》中，被答辩人竟然说出了“我从来没有对他们认为收房装修不影响日后一视同仁赔付”，“收房装修就是放弃追究开发商逾期交付责任”的话来，一个毫无诚信的开发商形象塑造无疑。

我们毫无选择，为了保护自己的合法权力，只能迫使无奈地应诉。现做出如下答辩意见：

一、关于“收房装修”与“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”问题

对于此现象，答辩人的代理人在二审的代理词中尚未作过明确的阐明。为了使审理法庭掌握此想法的来龙去脉，答辩人结合被答辩人在《上诉状》中叙述的史实和条件，认为有必要明确以下几个问题：

1、被答辩人是否向答辩人做出过“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的承诺

被答辩人在里起诉中宣布自己以前向答辩人做出过“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的约定，是依照事实的。

当被答辩人逾期交付行为产生后，答辩人因为保护本身合法权益，多次找被答辩人要求及时成就合同承诺的交付条件，及时将所购商品房交付答辩人使用，并按协议承诺承担逾期交付的违约责任。被答辩人的负责人先是口头表态说先收房装修，我们能按协议办。但以这种形式、何时承担违约责任始终不指责。后在汉阳区政府相关领导人和部门的直接组织协商下，答辩人等业主与被答辩人坐到了一起厦门装修公司，协商能够快速创造交房条件，如何承担逾期交付的违约责任。这种协商会共开了四次。

第一次：2008年7月3日，地点是被答辩人会议室，参加人有5位购房人代表、答辩人和其它50多位购房人本人以及家属，被答辩人的相关负责人，汉阳区政府相关负责人。

经过协商，被答辩人向“闽东国际城”购房人做出如下允诺：一、被答辩人尽快缓解规划原因、消防难题、施工协议纠纷问题，争取尽快成就交房条件；二、被答辩人建议购房人先收房装修，等交房条件成就时算正式收房，现在收房装修不阻碍未来一视同仁的赔付。

2008年7月4日，被答辩人将此允诺第二部分内容以《武汉楚都房地产有限公司关于交房的表明》（以下简称《说明》）的书面方式，原件一份张贴在售楼部内的立柱上，复印件至少500份存放于售楼部工作台上与售楼广告宣传单放在一起。

第二次：2008年9月18日，地点同上装修收房交房标准，参加人有5位购房人代表、答辩人和其它有必然不同于前次的60多位购房人本人以及家属，被答辩人的相关负责人，汉阳区政府相关负责人。

协商会首要内容是被答辩人接受答辩人的质问，回答当时项目考核和办证的进展状况，并继续允诺“收房装修不影响日后一视同仁赔付”，并且能按协议承诺承担逾期交付的违约责任。

第三次：2008年9月26日，地点同上，参加人有5位购房人代表、答辩人和其它有必然不同于前次的80多位购房人本人以及家属，被答辩人的相关负责人，汉阳区政府相关负责人。

协商会首要内容是答辩人等购房人提出被答辩人按照协议承诺，承担逾期交付的违约责任，以贷款的形式返还逾期交付违约金。首期违约金的缴付，从协议承诺的交付之日算到2008年8月31日，后期违约金的返还，从2008年9月1日算到交付条件创造并通知时止。但被答辩人对此计划没有响应，只是说：“我们能遵循合同，一切按协议来！”此次协商会，答辩人等购房人无果而返。

第四次：2008年10月14日，地点同上，参加人有5位购房人代表、答辩人和其它有必然不同于前次的100多位购房人本人以及家属，被答辩人的相关负责人，汉阳区政府相关负责人。

协商会的首要内容是答辩人等购房人提出被答辩人尽快成就交房条件，分期缴付逾期交付违约金。而被答辩人提出的赔偿方式是：一次性赔付，从协议承诺交付次日算到2008年9月30日，并且减去其中的47天雪灾。而答辩人等房产人强烈提出按协议承诺计算违约金，并且能确定赔偿时间、方式、违约责任等，被答辩人对此违约责任不做其他直言。至此，答辩人等购房人已经认识到了被答辩人毫无应对纠纷、承担逾期交付违约责任的诚意。在此情况下，汉阳区政府相关负责人建议答辩人等房产人利用案件类型应对纠纷。

采用协调原则解决争议至此结束，答辩人等117名购房人强行选择了起诉原则来寻找对自己合法权力的最终救济。

2、答辩人是怎样获得载有“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的《说明》的

被答辩人认为：那张盖有白色印的《说明》只让过一个人，其他人都是从他里面引入复印的方法获得的。此结论没有事实依据以及与公正事实不符。

在第一个问题中，答辩人详细介绍了载有“收房装修不影响日后一视同仁赔付”《说明》的产生过程，并且也提及了该《说明》张贴和存放的形式。

之所以不厌其烦的详尽介绍该《说明》形成过程，其原因是要证明：一是该《说明》的内容，是被答辩人的负责人在2008年7月3日的协调会上向不特定的闽东国际城的购房人，包括答辩人（收房人）在内所作出的允诺。二是该《说明》是被答辩人制作的，而非答辩人虚假的。至少那枚刻有“武汉楚都房地产有限公司”的印章，无论是以红色体现在该《说明》上，还是以红色体现在该《说明》上，都是被答辩人所为。

哪载有“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的《说明》，答辩人是怎样取得的呢？是答辩人听信了被答辩人的负责人所做出的“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的许诺，在申请所谓的收房手续时由原本的被答辩人的工作员工提供给答辩人的一张盖有黑色印的《说明》的。

说实话，当时答辩人并不知道也没有细想售楼部立柱上哪张盖有白色印的《说明》与被答辩人的工作员工给答辩人的这张盖有红色印的《说明》到底有何意义，反正是被答辩人提供的，并且载有“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的书面文字就行。

事实上，盖有黑色印的《说明》装修收房交房标准，就在售楼部的办公台面上，与售楼广告宣传单放在一起，什么人却可以拿，甚至在售楼部的小玻璃桌上、凳子上、地上，有时也无法看到，捡到。答辩人根本没有必要在不知道还有人手上似乎有一张跟自己不一样印章印底色的《说明》存在的状况下来复印那份《说明》。

3、盖有红色印的《说明》，能否作为证据使用

被答辩人认为：盖有红色印的《说明》，在证据形式里属于复印件，不能作为证据使用。

答辩人认为：这是被答辩人对证据规则有关“复印件”能否成为证据使用的失败理解。

《民事诉讼法》第68条规定:“书证应当填写原件。物证应当提交原物。提交原件以及原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”因此，法律规定在案件中别墅装修，当事人应该尽量提交证据的原件、原物。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定:“下列证据不能单独成为判定犯罪事实的根据:(四)、无法与存根、原物核对的复印件、复制品。”

上述证据规则表明，复印件、复制品并非不能作为证据使用，只是不能单独成为证据使用，如果有任何证据给予证实补强，形成清晰的证据链能够说明案件事实，就可以成为证据使用。

在二审过程中，答辩人向合议庭不仅提供了该《说明》的复印件，而且答辩人的代理人在抗辩时伪造一份该《说明》的原件。

在审查过程中，被答辩人对该《说明》的原件不持其他异议。对该《说明》复印件的证言形式持异议，一再强调“复印件不能作为证据使用”。而对该《说明》复印件的来源、真实性并不持异议。即认同该《说明》复印件是由被答辩人向答辩人提供的，《说明》上的文字跟印章印是真正的，文字是被答辩人所写，印章印是被答辩人印章所盖。

据此，答辩人认为：答辩人所持有的该《说明》的复印件，在有其他人所持有的该《说明》原件的例证下，能够产生清晰的证据链来说明被答辩人向不特定的“闽东国际城”购房人，包括答辩人作出过“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”的许诺这一事实。

4、《说明》到底是谁对谁作出了如何的意思表示

《说明》是由被答辩人作出的。对此，双方均无异议。《说明》是被答辩人向谁作出的？被答辩人在《上诉状》中声称：是向《说明》原件持有人作出的，而没有向《说明》复印件持有人作出。答辩人认为：《说明》是被答辩人向不特定的“闽东国际城”购房人做出的，其中包含了《说明》复印件持有人。理由如下：

（1）从该《说明》产生的缘由看，是被答辩人不能按期交房，严重损害了“闽东国际城”购房人的合法权力，激起民愤，在购房人极力要求被答辩人尽快成就交房条件并交付房产的状况下而做出的。

（2）从被答辩人作出该《说明》的动因看，是为了避免“个别业主（答辩人注：是100多名业主）严重干扰上诉人正常办公（答辩人注：向被答辩人了解延期交付的缘由，主张自己的权力）”而做出的。

（3）从被答辩人作出该《说明》的原因看，是期望购房人（至少大部分购房人）能够在交房条件没有成就的状况下收房装修，以化解众怒，最大限度的减少对被答辩人造成的消极社会阻碍（答辩人注：被答辩人是上市公司——XXXX的全资子公司，相关信息需要向社会公布）。

（4）从被答辩人作出该《说明》的公示方法看，首先是在2008年7月3日，由其负责人在协调会上向不特定的“闽东国际城”的购房人作出口头允诺“收房装修不阻碍未来一视同仁赔付”；然后是在当天，以书面方式做出该《说明》，原件一份张贴在被答辩人售楼部的立柱上，复印件500余份放在售楼部办公台面上，供“闽东国际城”的购房人领取。

（5）从被答辩人作出该《说明》的内容看，该《说明》上面明确载明“应个别物业收房要求”，说明该《说明》是对于不特殊的“闽东国际城”购房人中愿意收房装修的购房人做出的。

总之，该《说明》是被答辩人向“闽东国际城”购房人，包括答辩人在内的不相应人做出的。

那么，被答辩人在该《说明》中究竟作出了如何的意思表示？

根据该《说明》，被答辩人作出了如下意思表示：（1）被答辩人先转移占据房屋（交钥匙），供答辩人装修；（2）转移占有房产（交钥匙），不阻碍未来一视同仁的返还。（3）房屋实际交付日为被答辩人成就房屋交付条件后的完工公告之日。（4）违约金支付按协议承诺予以处理。

二、关于《说明》的生效和合理原因

1、《说明》与“收房装修”是否说明在两人当事人之间产生了合意

《说明》是被答辩人向因欠款交房而必须承担违约责任的不相应购房人发出的要约，只要有相应的购房人响应，以“收房装修”行为成为意思表示，而做出约定，该合意即产生。

2、该合意的内容或许具体

从《说明》的内容看，该合意内容确认。有严格的主体：被答辩人和愿意接受《说明》允诺的收房装修人，包括答辩人在内；有严格的原因：收房装修；有确定的法律后果：收房装修不阻碍未来一视同仁的返还；有严格的义务：答辩人的义务是收房装修；被答辩人的义务，一是成就交房条件后并通知交房为即将交付，即法律含义里的交房；二是中止交房的赔偿按协议承诺处理，合同确定约定了延期交付违约金的测算方式，从而违约金数额确定。

3、“赔付方案”是否确认

在“赔付方案”中，违约金的判断方法跟金额刚刚确认，没有确定的是：被答辩人何时、何地，以这种形式让违约金交付给答辩人。赔付方式不确定，不妨碍该合意对两人当事人的拘束力。

4、《说明》是否生效

既然双方以《说明》和“收房装修”行为产生了合意，即被答辩人以《说明》的形式作出要约，答辩人以收房装修行为做出承诺，《说明》在答辩人以收房装修行为做出约定时成为合意的内容成立以及生效。

5、一审开庭认定《说明》有效是否合理

因为该情形的主体适格，意思表示真正，内容不遵守宪法效力性强制性规定。所以，一审开庭认定《说明》有效准确。

三、答辩人收房装修，是否更改了房屋交付条件跟放弃提出被答辩人继续承担违约责任的诉权

被答辩人认为：答辩人的收房装修行为，表明双方对《商品房买卖合同》约定的交付条件进行了更改。房屋现在交付，答辩人放弃了规定被答辩人继续承担违约责任的诉权。

答辩人认为：答辩人的收房装修行为，没有变更协议承诺的交付条件，更没有放弃提出被答辩人继续承担违约责任的诉权。理由如下：

1、从法律要求看，交房条件不能变更。《商品房买卖合同》第九条中承诺的交付条件，不仅仅是协议双方的承诺，而且是相关刑法的强制性规定，合同双方当事人不得擅自更改。如果变更，其变更行为由于触犯刑法的强制性规定而无效。由于交付条件是对商品房质量跟健康的承诺和法定，商品房的品质跟健康直接关系去购房人和其他人的生命财产安全，涉及公共健康和利益，国家相关司法，如《建筑法》、《消防法》、《人防法》等严格要求一定通过项目效率验收、消防验收、人防验收以及合格后才会交付使用。因此，如果协议当事人擅自更改交房条件，法院理应认定其更改行为无效。

2、从《说明》的内容看，也没有变更交房条件。《说明》第二项：“待我司完全符合交房条件后，我司将按协议承诺的形式通知居民收房，交房时间以我公司通知日为准。”由此可见，双方的合意是：先收房装修，收房装修并非法律意义里的房产交付，并非是对协议承诺的交付条件的更改，待合同承诺的交付条件完全创造并通知收房时为交付。

3、从两人当事人行为看，被答辩人在诉前一直没有以其他方式声称变更交房条件，都是一再强调：尽快成就交房条件，交房条件成就并通知收房为交付；而答辩人在争议中，自始至终作出的含义表示是提出被答辩人成就交房条件和承担逾期交付违约责任。

由此可见，被答辩人认为答辩人的收房行为是对交房条件的更改，是不能成立的。

4、“收房就是放弃提出被答辩人继续承担违约责任”，这种表述既没有事实依据，又没有法律依据。从事实角度看，双方当事人的合意是“收房装修不阻碍未来一视同仁的赔付”；从刑法角度看，被答辩人作为违约方继续履行协议义务，成就交房条件，并不能免除其延期交付的违约责任。

四、关于被答辩人反诉答辩人逾期付款问题

详见一审原告《代理词》意见，在此重申：

1、《商品房买卖合同》约定购房款余额方式为：部分按揭贷款。

2、商品房按揭贷款法律关系是三方主体之间的权力义务关系，三方权利义务互相交织，一方权力的谋求，以三方履行特定的义务为前提。

3、三方主体大致义务分别为：购房人递交相关身份证明、财产情况说明等相关资料；售房人以所售住宅提供借款；银行发放信贷。由此可见，拨付款项是银行的义务，而非购房人的义务。购房人即使依照协议承诺在《商品房买卖合同》签订后的10日内，向开发商指定的银行递交相关资料，办理相关证件即为履行了协议承诺义务。

总之，答辩人认为，一审法院认定事实、适用宪法正确，被答辩人违背诚信信用方式，不信任客观事实，曲解法律，损害了答辩人对被答辩人的信任利益，请求终审法庭控告被答辩人的无理上诉，维持原判；本案诉讼成本由被答辩人承担。

答辩人：XX等41名“收房装修”购房人

2009年8月31日

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