买房近6年交房遥遥无期

儋州原郁金香郡项目

交了诚意金后

房子被卖给他人

2015年1月1日，江先生交付1.7万元“诚意金”，申请购买儋州郁金香郡小区4号楼1单元902房，面积98.54平方米，单价为2300元/平方米，总价为226642元。记者在其提供的“郁金香郡申请书”上发现，申请书上盖有“海南剑祥投资集团有限公司”(以下俗称剑祥公司)的财务专用章。江先生称，对方约定直到预售许可证批下后，双方转签购房合同，再缴纳货款。

在另一购房者签订的“申请书”中备注道：“预售许可证批下转签儋州瑞州房地产开发有限公司(以下简称瑞洲公司)《商品房买卖合同》……”江先生说，到交房期限时，却看到该工程改造停滞。2017年8月，“郁金香郡”项目更名为“广场家园”，并于同年12月取得预售许可证，于2018年初复工建设。

当江先生等人带着与剑祥公司签订的“郁金香郡申请书”来到营销中心时，却被瑞洲公司告知，虽然瑞洲公司与剑祥公司曾合作研发“郁金香郡”项目，但合作研发关系未于2016年11月25日经法院判决解除。瑞洲公司方面称，“郁金香郡”项目是登记在瑞洲公司名下的在建工程项目，两家企业在合作研发之后约定公章共管，由剑祥公司对外业务地产，所签售房合同上需经瑞洲公司同意并加盖瑞洲公章的业务协议才是合法合理的合同，剑祥公司无权以瑞洲公司的名义对外售房。换句话来说，江先生手上的这份“申请书”与瑞洲公司无关。江先生等购房者还看到，自己曾经“申请购买”的卖房已购入。

江先生等购买者向警方逮捕了剑祥公司和瑞州公司，要求两家企业与其签署购房合同，并责令交付房产。经警方受理后确定，购房者与剑祥公司签订《郁金香郡申请书》合法合理，对于任何刑事请求给予胜诉。

据儋州市住建局信访办工作人员李乃果介绍，根据警方的判决，住建部门也多次催促开发商尽快沟通协调处置。“瑞洲公司此前也回复，按法庭的裁定，江先生等人所签《申请书》与对方无关。”李乃果称，住建部门将又组织双方沟通，若开发商与购房者双方协商不下，建议购买者通过法律机制来保护自己的合法权益。

消费知多点

专家分析

逾期交房很常见

近年原因有特点

“逾期交房是商品房交付过程中常见的弊端，但目前商品房逾期交付的缘由和以前有些变化。”海口市房地产业协会秘书长王路说，从2009年开始，海南掀起新一轮商品房开发契机，催生了一批大小不一、规模不同的商品房楼盘。

随着预售楼盘的较多，加上当时一些部门管理过程中存在漏洞，有的开发公司因为利益，未依照规划施工，比如利用恶意加建、更改架空层、减少绿化等，致使工程未能利用建成验收，从而能够按协议承诺时间交付给购房者，造成延期交房。

王路表示，这几年随着北京房地产市场的完善发展，政府部门的管控特别严厉，开发商恶意违反规划造成延期交房的问题尚未显得十分少。当前产生逾期交房的诱因，主要是自然灾害及不可抗力或企业本身原因造成。

比如此次疫情的出现装修公司10强，导致人员能够返工提前收房装修申请书，致使工地大量停工，无法根据正常施工进度推进，将阻碍后续交付。同时，海南常年有台风，也能肯定程度导致工期被拖延。企业本身原因造成延期交房的常见情况提前收房装修申请书，包括资金链断裂致工程改造停滞，前期勘测、施工等科技难题引发工程进展持续等。

“有一些开发公司为了内部问题，如将业务经费挪作他用，或公司领导的个人原因，导致工程改造、验收等工作停滞不前，最后导致已及时交付。技术原因则包括基坑施工难度大，出现泡水或断裂现象，从而防止了整个施工的进度。”王路说道。

购房前作足功课

查证、听口碑、看物管

那么，对于购房者来说，在购车过程中，应该做好哪些前期工作呢？

王路提醒，首先购房作为普通家庭来说是一笔金额不菲的开销，购房人要符合一些专业的购房知识，比如购房前知道楼盘是否证件齐全等。如果自己不懂，也没有时间读书的，可委托专业的中介机构。

其次，建议货比三家。购房前能先观看大房企的新盘，因为大产品相对逾期交房概率低。而对中小企业开发的楼市，购房者可提早做功课，比如前往该公司未研发楼盘进行考察认识其品质，或者从网络里查找是否有该公司实力或项目投诉的相关信息。

此外，购房前也能考量开发公司的物业管理能力。好的物业管理会做好小区设施系统的清洁，比如电梯、外立面、公共设备等，未来将作为小区增值的重要理由。

南国都市报、南海网、南海网客户端记者党朝锋

维权帮帮团

律师支招

逾期交房3种情况

1。开发商没有书面告知交付，或者已按承诺期限交付符合条件的房屋。

2。开发商通知购房者，但是购买方未立即到收房或办理通知。

3。开发商通知了购房者，但购房者在收房时指出房子不符合收房条件，予以拒收。

装修有质疑，能交房吗？

近年来，各地竞相推出商品房精装修相关政策。在房子交付时，有些购房者认为房子装修存在现象或与开发商初期承诺不符，要求开发商整改。但开发商认为各项验收均未通过，房屋能交付，不怀疑逾期。

海南东方国信律师事务所律师李君表示，“一般来说，房屋只要利用了验收，开发商取得《竣工验收备案证书》等，那么房屋的品质是没多大问题的。”李君认为，购房者在收房时看到房屋不符合合同承诺的精装修的标准跟条件，属于整改维修的界定。李君表示，开发商整改维修完工后才能投产，因整改维修使得延迟交付的，开发商应承担相应责任。

没有预售许可装修新房，咋维权？

李君介绍，有些开发商未获得预售许可证就向购房者预售住宅，或与购房者进行“意向”成交。这种状况下，购房者买房可能存在隐患。

李君建议，购房者购买商品房时，要查看他们能否有预售许可证，在签署购房合同时，要知道他们能否为真实的权利主体，可以利用网上查询或向主管部门核查确定。

领钥匙后有问题，怎么办？

开发商交了房子钥匙后，向购房者发现房子不符合交房条件，怎么办？

根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的要求，签署“交房单”、“领钥匙”等方法可以视作对房屋的交房使用。如果购房者明知道开发商还不具备交房仍然收房，购房者就不能再以不符合交房的理由为由，向开发商主张中止交房的违约责任。

“购房者认为房子还达不到交房的理由，一定要拒收房屋，要求开发商整改，并搜集保留相关证据，避免开发商以后反过来把购买者承担延期收房的责任。”李君表示。

遇到逾期交房如何维权？

李君说，购房者在收房时，一定要按协议承诺的标准，对房屋进行全方位的验收。当得知房子交付的状况与协议承诺的理由标准不相悖时，购房者应拒收房屋，可提出开发商及时整改维修，并保留证据。

其次，自延期交付之日起，购房者要收集好证据，在诉讼时效期限内，向开发商主张权利。

第三，按照我国宪法的要求，开发商如面对自然灾害及不可抗力等状况造成延迟交房，属于能免责的状况。

李君表示，购房者可与开发商协商沟通，确定不可抗力的时限，达成协议，若购房者认为开发商存在一些不正确的规定，也能向警方逮捕或向职员部门控告。

南国都市报、南海网、南海网客户端记者蒙健/文吴兴财/图

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