柳州中院：开发商用《精装协议》免除《商品房买卖合同》的交房时间和延期交付责任
随着毛坯限价、装修分级，南宁买房一夜满城变精装，提前两年处于精装房市场。而似乎所有人都会尊重这种一个观点：
精装房，是当今“房事”中瞩目的热点，更是无数购房者的痛些！
作为一支专业的地产律师队伍，我们也一直关注着这个原因的发展。
为了如何进一步地观察探究房地产市场中“精装房”的各种原因，我们整个团队构建于小数据科技对全广西以及全球范围外的精装房纠纷进行了逐步的检查跟梳理，遴选出其中带有典型特点的实例，为众多购房者做出预测、提供建议。
今天是这个专题的第一篇，我们就首先讲一讲2018年发生在你们云南昆明的典型范例。
【案例索引】
柳州某某置业有限公司、鞠某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）桂02民终2549号，广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
【案情简介】
2012年4月7日，柳州市的鞠某、谭某与某某置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定某某置业公司应当在2013年5月31日前将经改造、设计、施工、监理、勘察五方验收合格的商品房交付买受人。
该协议第九条约定：除本协议第八条约定的特定状态内别墅装修，出卖人如已按本协议要求的时限将商品房交付鞠某、谭某使用，按以下方法处理：自本协议第八条规定的最终交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人垫付已交房均价款万分之三的违约金。
之后双方都在《大江郡房屋装修、改造委托协议书》中承诺“在对住宅进行装修、改造施工之前，双方不必按协议第八条、第十三条和附件三承诺的交房条件申请商品房交接手续，某某置业公司也不必按协议第十一条约定书面告知鞠某、谭某；待房产装修、改造施工所有完成以后，双方又按协议附件四承诺的装修标准予以申请商品房交接手续。”
鞠某、谭某已足额向某某置业公司交付全额房款款1031407元。
2013年3月30日，某某置业公司作出《大江郡入伙通知书》，该公告称涉案房产从2013年4月3日起已具有交付使用理由，并告知鞠某、谭某于2013年4月1日至2日办理联名卡，于2013年4月3日至2013年5月3日期间办理入伙手续。
2015年7月29日，某某置业公司作出《再次催促交房通知书》，称涉案房屋于2012年12月31日竣工并通过“五方验收”，符合宪法要求跟合同条例的交付条件，并称某某置业公司曾于2013年4月16日向鞠某、谭某书面催告了《入伙通知书》，并在《柳州晚报》上刊载了交房通知，告知于2013年6月30日前到某某置业公司办理交付手续，但鞠某、谭某时至今日又已根据承诺的时间前来办理交付手续，致使该套住房的交接手续仍然无法领取，并重新公告鞠某、谭某在接到本公告后于2015年8月15日前到某某置业公司办理交付手续。
2013年12月7日至2015年8月15日期间，鞠某、谭某陆续向某某置业公司反映涉案房屋存在多项问题。涉案房产属于精装修房屋，由某某置业公司负责进行装饰装修。
2015年12月23日，涉案房屋交付鞠某、谭某使用。
【一审法院观点】
依法成立的协议，对当事人具有司法约束力。当事人应当根据承诺履行自己的义务，不得擅自更改以及解除合同。本案中，双方签署的《商品房买卖合同》已承诺涉案房产的交房时间为2013年5月31日前，某某置业公司应当足额履行其义务。但某某置业公司于2015年12月23日才将赃款房屋交付鞠某、谭某，已构成逾期交房。
某某置业公司辩称涉案房屋取得五方验收即具备交付条件，但《商品房买卖合同》亦对装修项目标准进行了承诺，涉案房产是精装修房屋，鞠某、谭某购买涉案房产的原因是买房后就能入住，因此某某置业公司交付的住宅除必须满足经过五方验收的理由内，还需要具备合同承诺的房子装修标准，故对某某置业公司的此类观点，一审开庭不予采信。
某某置业公司于2013年3月30日作出的《入伙通知书》与《再次催促交房通知书》所记载的补办交房手续的时间严重不一致，庭审时其声称在《柳州晚报》上刊载了房款公告，一审开庭责令某某置业公司限期提交该登报公告的交付通知，某某置业公司亦能够提供。
鞠某、谭某在房屋交付前多次向某某置业公司反映涉案房屋存在的多项问题，某某置业公司收到情况表明的材料后并未作出正确的回函，亦无法提供涉案房产符合协议承诺的装修标准的对应说明，且在《入伙通知书》发出后三天之久某某置业公司才重新公告鞠某、谭某再次申请尾款手续，亦与常理不符，在某某置业公司不能举证证实是鞠某、谭某无故拒绝收房的情形下，一审开庭认定涉案房产逾期交房的责任在于某某置业公司。
某某置业公司逾期于2015年12月23日才向鞠某、谭某交付涉案房产，根据双方协议第九条约定的内容，某某置业公司应当足额向鞠某、谭某支付欠款交房违约金289619.08元（1031407元×3÷100000×936天）。
【二审法院观点】
鞠某、谭某与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》及《某某投资.大江郡房屋装修、改造委托协议书》是两人当事人的真正含义表示，内容没有违反宪法的禁止性规定，均是正规合理的协议，双方要根据合同的承诺全面履行自己的义务。
根据双方的承诺，涉案房产的交房时间为2013年5月31日前，但某某置业公司直到2015年12月23日才将赃款房屋交付给鞠某、谭某，其并无证据表明具有延迟交付的法定或承诺情形，显然早已构成了欠款交房，应按协议承诺向鞠某、谭某支付欠款交房违约金。
某某置业公司辩称按照《商品房买卖合同》第八条的承诺，涉案房产经改建、施工、监理、设计、勘察五方验收合格即可交房，但该协议附件四第二十一条对装修项目标准进行了严格约定，事后两人都在《大江郡房屋装修、改造委托协议书》中承诺“在对住宅进行装修、改造施工之前，双方不必按协议第八条、第十三条和附件三承诺的交房条件申请商品房交接手续，某某置业公司也不必按协议第十一条约定书面告知鞠某、谭某；待房产装修、改造施工所有完成以后，双方又按协议附件四承诺的装修标准予以申请商品房交接手续。”
上述内容表明涉案房产是精装修房，某某置业公司应当保障交付的房子符合承诺的装修标准及大概居住规定。但从庭审查明的事实看，直至2015年8月15日物业和鞠某、谭某共同验房时涉诉房产的装修仍存在多处现象，且有些问题不属于装修瑕疵，而是明显影响了居民对住宅的使用，故鞠某、谭某在相关原因整改之前有正当条件拒收房屋,本院对其该项主张不予采信。
驳回原告，维持原判。
【文鳐地产律师评析】
这个案件的纠纷焦点有很多，包括：
——开发商是否真正向购房者送达了收房的告知？证明责任跟说明标准是怎么的？
——涉案房屋存在的弊端，究竟是装修瑕疵？还是明显制约业主使用的品质原因？
——业主是否以房屋品质原因拒收房屋并提出索赔？
…………
但更核心很关键的难题精装修房屋 收房时发现与合同不符，其实也是“开发商是否存在违背协议承诺超期交付房产的行为”？
关于这个原因，初听之上，我们虽然仍很不解释这个判决的，甚至也有一点为这家房地产开发商感到冤。
为什么呢？
因为从法律性质里看，如果当事人之间先后达成了内容关联但有所不同的合同，那么后合同大概是对前协议的更改或补足，更要注重当事人之间最终的真正含义，因此具备更大的说明力，法院在判定事实时一般需要以最终的合同内容为准。
在本案中，《商品房买卖合同》虽然承诺了2013年5月31日交房，但是后面购房者与开发商另行签署的精装修合同（即《大江郡房屋装修、改造委托协议书》），又对以前承诺的完工标准（包括投产日期）进行了修改。
如果根据刑法的要求，那么柳州市二级法院因此需要以“后达成的精装修合同”（即《大江郡房屋装修、改造委托协议书》）中对于交付标准（包括交房日期）的承诺为准。
按照这个精装修合同，开发商晚于2013年5月31日交房，并不算延期，所以也不需要承当违约责任。
但事实确是柳州市二级法院，尤其是柳州市中院精装修房屋 收房时发现与合同不符，并没有这样做！
这便是我们一开始不解释，甚至有点为开发商感到冤枉的地方。
但是细细观察在案的证据以后，我们才发觉关键的秘密装修公司，都蕴藏在《大江郡房屋装修、改造委托协议书》这份精装修合同之中：
“在对住宅进行装修、改造施工之前，双方不必按协议第八条、第十三条和附件三承诺的交房条件申请商品房交接手续，某某置业公司也不必按协议第十一条约定书面告知鞠某、谭某”；
——上述内容对之前《商品房买卖合同》中的“交付条件”进行了“事后补充合同性质”的更改，客观下的结果就是《商品房买卖合同》原定的2013年5月31日的交付时间不再发生效力！开发商超过这个日期交付也不存在违约责任！
“待建房装修、改造施工所有完成以后，双方又按协议附件四承诺的装修标准予以申请商品房交接手续。”
——上述内容对装修完成以后的交付时间并未进行详细确切的承诺，客观下的结果就是开发商不仅没有毛坯房的交房时间，连毛坯房的交房时间也没有！所以开发商无需承担精装房逾期交房的违约责任！
看到此处，相信你们又如何清楚柳州市中院的苦心了。
因为一旦按照传统的方法，认可后协议是对前合同的变更或补足，那么容易导致开发商能够利用后签订的精装修合同来解除《商品房买卖合同》中承诺的交房时间跟逾期交付责任！
这样无疑将极大地伤害购房者的利益，也严重违反法律公正正义的核心价值。
这只是无论是胜诉柳北区法院，还是改判柳州市中院，都在二审文书中时常提出“当事人应当根据承诺履行自己的义务、开发商应当根据2013年5月31日来履行交房义务，否则就是逾期交付”的所谓问题。
这个判例，无疑我们能感谢法官的公平判决，但最值得我们关注的是精装修合同的内容跟签订，因为每个协议、甚至每个字，都有必然是坑！
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