【疯狂的租金】长租公寓“收房”账本：中间商也不好当

经济观察报 见习记者 陈博“6月份我们刚离开了一个项目，有点可惜。”王洋聊起前段时间的收房经历，语气中带着遗憾精装修公寓收房时什么样子，“在北京拓展合适的房源，挺难的。”

王洋在北京一家上市企业旗下的长租公寓板块工作。他所说的工程，位于深圳市福田区一个地铁站附近，总建面约1.8万平方米，共计423套房，红本独栋，目前是酒店在营，年底到期。

“业主让我们的房租价格是1800万元/年，合同期10年，我们必须承诺每三年租金递增10%。”王洋告诉经济观察报，对于长租公寓运营机构来说，这无疑是战略部署的一个标杆项目，位置好，体量大，据他知道，许多长租公寓“大佬”都来谈过这个项目。

不过，从财务测算的视角，这都不是一个特别好的物业。王洋算了一笔账，改造完房源数量最多只能降低至 480套，对外的单价3500-4000元/月/套。以此计算，改造后的总费用总额2016万-2304万元/年，难以覆盖拿房成本叠加装修成本跟运营费用。

王洋说，放弃是因为价格。这种项目上面假设没有强力资本支撑，一般长租运营机构又不敢做。

从事长租公寓的融资拓展近一年，王洋屡屡碰壁。他所在的长租公寓公司，对公寓产品的合规性要求过高。但在上海，拥有红本、产权特别完整的业主，往往拿房成本却十分高，“哪怕初期成为成高档住宅品牌，投资测算模型也作不出来。”王洋叹了一口气说，价格过不了关，所以拓展房源很困难。

支付让居民的房租一般偏高于周边市场价

拿房成本是长租公寓盈利链条上的第一关，直接影响着后续房租的高低。这个8月，“资本推高房租”的声音此起彼伏，首个聚焦点便是长租运营机构的高价收房。

8月17日，我爱我家前副总裁胡景晖在一场电话会议中声称，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩充规模，以达到行业正常价位的20%—40%争抢房源，导致房价上涨。

作为长租公寓运营机构进货过程的收房场景，真的沦为价格战的战争吗？

王洋以集中式公寓为例，剖析了整个收房环节。据其介绍，在南京，集中式公寓的拿房平台主要是城中村和房屋宿舍。其中，城中村房源的打通主要依赖特殊资源，比如利用村集体控股有限公司中层领导的牵线与房东对接，其他房源则更多利用专门从事集中式公寓资源介绍的中介进行拓展。

议价之前，长租公寓运营机构一般能先作项目的行业调研。如果周围打造同类长租公寓，在知道别墅的单价区间、产品户型等因素之外，运营机构运用本身的公寓品牌进行逻辑，以明年后期租金收入。

市场调研的下一步是税务测算，每家运营机构才会落实一个固定的财务计算模板，通过这个模板倒推出拿房成本。但即使顾客其实未给出心理价格，那运营机构仍然按照这个心理价格计算后期产品的单价和利润空间。

“整个过程中需要跟工程和设计员工进行交流，他们按照项目的详细架构、所在地的建设制度测算出重建费用。测算结果所有出来以后，我们的工作是制造可行性报告。”王洋说。

根据王洋的分析，运营机构最后借贷给顾客的房租，一般偏高于周边的市场价。集中式公寓与居民的入驻时长大部分在8年以上，前2-3年固定费用，接下来按照2-3年的周期，租金递增一定规模。

滨江集团旗下暖屋（杭州）租赁住宅建设有限公司总经理陈驰补充，如果是毛坯房，拿房成本能最低一些。

而从单个小居民手上收房的分散式公寓，签约租期相对最短一点，普遍集中在5年左右。老谭是分散式公寓若干居民中的一员，去年3月，他与自如达成了一笔资产监管服务条款，合同年限长达5.5年。按照协议承诺，老谭位于深圳市福田区一套95平方米的三房，以5400元/月的价钱租让自如打理，自如承诺从第二年起，每年收入递增5%。

“5400元/月的房租与后来楼盘的行业收入差不多，现在早已退出第二年，自如的房租增加至5700元/月以上。他们每月按时支付费用让我。”老谭说，愿意租让自如，是因为长租期较为稳定。自如承诺每月涨一定规模的房租，我不需要自己到寻求租客。

“前五年基本不盈利”

与高价收房的诟病相对，在长租公寓业内，“亏本生意”是目前多数运营机构的共识。“前五年基本不盈利。”碧桂园集团商管中心长租经营管理部总经理杨鹏在接受经济观察报采访时曾提出。“不盈利”体现在从收房到出租期间的费用开支，与对外租金收益之间的支出难以匹配。

王洋透露，在整个成本费用中，拿房成本是大头。此外集中式公寓的建设费用为1500-3000元/平方米，每间房的装修成本大概在5万-7万元之间。由于地板大部分需要定制，房间格局必须再次改变，设计装修、消防验收期大概2-3个月；分散式公寓每间房的建设费用2万-3万元。因人数较少，且大部分小区房的建设只需打个隔断，改造时间通常不会超过半个月。

自业主手中签下物业后来，关于设计装修、消防验收的这个时间差，近日被万科总裁、首席执行官祝九胜视为长租公寓发展过程中的遗憾跟不足，“过往我们收到的房源较多，如何迅速供应出来，这上面的时间差控制得不是特别好。”他说。

正是这种时间差，一方面产生空置成本，另一方面打破了短时间内的供需关系。不过，“时间差”存在的隐形成本，运营机构正在巧妙避免。

上述老谭与自如的协议条款同时提示，因为装修、寻找客人、客户更换空档期、房屋维修等问题造成的空置期，老谭第一年应给予自如60天免租期，从第二年开始，每年免租期25天。

除了“时间差”造成的隐形成本，杨鹏以北京市场为例精装修公寓收房时什么样子，从营销机构的视角算了一笔更具体的账，上海一间公寓最终月租4000元，随着行业竞争的日趋激烈，拿房成本通常占有60%，即支付让顾客的费用是2400元；装修成本（包含硬装、软装、家居、家电等）以7万元计算，碧桂园内部规定前五年分摊完装修成本，平均每个月装修成本大概1166元；再加上每间房每个月所投入的营销费用大约500元，统计下来，一间房每月总费用超过4066元。

“前五年每个月其实早已亏本了，但这是正确的。”杨鹏解释肇庆装修公司，在装修成本明显摊销完后，长租公寓的整个财务建模建立在将来价格预估有增长，且接下来对外租金的升幅大约能达到运营机构承诺让租户的房租涨幅，这上面逐渐产生更大的价格差里。此外，五年期间，随着月支出的下滑，还是有必须的盈利空间。

据了解，目前长租公寓市场内对投资回报期的普遍要求是合同期的一半。比如，在协议期限10年的状况下，大概5年运营机构得建立经营性现金流回正。这种依赖外部收房成为规模增长的轻资产运营方式，常用指标是IRR（内部收益率），业内要求一般在15%以上。

赚取n+1的差价

在老谭看来，长租公寓的赚钱空间仍然存在。他的三房，如今从房间做了阳台，变成四房。“自如重新粉刷了墙，每间房配置一张床、简易书桌和一个书柜，他们后来约定合同期满后能将我的房子恢复原状。”老谭打听过，自如将这套三室做成合租房，主卧租金约2800元/月，其他3个房间租金分别在2000-2500元/月不等，整套房源租金低于8000元/月。

老谭认为，很多机构的赚钱方法，就是这n+1的差价。如果租客可以继续租约，还可以节省免房租的单价。

王洋也给出了长租公寓的一个改造规律，厂房教室改造完的屋子数量，往往是之前的2倍；小区房则一般被改造成n+1户型。

按照长租公寓的建设逻辑，运营机构普遍利用提高健康等级跟住宅内的居住硬件水平，促使居住质量的急剧增加，这本是好事，但此后削减的费用最后还会转移至租客身上。

此前万科曾公开声称，为了给当时租金800元的租客还可以租到同等价位的转租，万科在体量上做调整，改造后房源套数的降低，是因为让单套价格保持稳定。

不过装修，从租客的视角来看，不计后续每年的幅度，上述老谭的三房，改造前本来市场价格共计5400元/月，若平摊下来，每间1800元/月。改造后自如对外的房租价格由1800元/月上升至2000元/月以上，每间与改造前相比增长达到10%。返回搜狐，查看更多

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