精英律师来了，先验房还是先收房？给你支招
一转眼装修公司收房检测，我们的楼市下午茶公益验房活动似乎过去了半年，这半年，我们体会了很多。
比如：车子失控；去外地遇到高速持续封道开车，一个小时的路开了半天；到了当场开发商“严阵以待”，吃闭门羹……但我们的坚守的原因是：辛苦买了房接下来又能应对艰辛维权的过程的你。
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以上只是所有负面报道。有些楼盘甚至收房质量非常好。所以，这些文章显现的之后能产生一些反差。
还有一部分有效率现象的，经过我们的监管维权，开发商能直面问题装修家装公司，努力到修正质量原因。
快要2020了，我们邀请了《楼市下午茶》精英律师团的成员，为您一一分析，这些收房过程中的现象。
要知道，费时费力费钱的诉讼，永远是您的最终一步。
如果，能知法并善用，我们相信会在买房的第一步就为自己找好守护。
以下为直播内容原音重现，感谢北京炜衡（杭州）律师事务所合伙人律师，建筑工程与房地产专业委员会副主任 陈俊杰 律师提供法律支持。
狄可：
先收房还是先验房，法律上有没有明文规定？一些开发商，交了钱，才能带着验房师去看房，合理吗？
陈俊杰
按照协议承诺是先验房，确认房屋品质符合交付标准，再收房。如果开发商不答应的，要求小房东先签字再收房的，可以阻止签字。因此造成的交房延期责任由开发商承担。
狄可：
什么状况下物业可以放弃收房？目前这些小区因为居民对品质现象不满意，集体抵制收房。如何对待利弊。
陈俊杰
根据我国相关刑法条例，房屋未经竣工验收合格的；未向小房东提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的；道路，水电电力等不具备基本使用条件的；擅自更改住宅的构造、朝向、户型等行为的，可以阻止收房。如果只有针对住宅精装修的品质有异议，通常属于房屋瑕疵的，可以在收房交接手续上作记录，要求开发商进行整改。
狄可：
收房时，开发商需要为物业出具什么程序，方可交付。
陈俊杰
开发商需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，及其它生活必需的设施等。
狄可：
第三方鉴定机构给出的验房结果，作为让开发商的一个整改范本，这个具备法律效力吗？
陈俊杰
有许可的第三方鉴定机构递交的看法，可以成为两人争论的一份主要证据使用。
狄可：
如果真的碰到严重效率现象，需要维权，应该在卖房的哪些阶段？目前这些业主偷偷潜进工地，的确发现一些品质现象，这样的方法，专业律师怎样看？
陈俊杰
关于房屋主体质量原因，可以提出开发商出具竣工验收合格证明，对于精装修问题，如果认为不能达到承诺标准的，也必须房屋交付之后要求。偷偷潜进工地的方法，肯定是不重视的，因此造成的一些人身伤害事故的危害，也能由小业主自行承担了。
狄可：
业主避免，一些项目在基建过程中，就有明显的品质现象，一旦精装，问题就不容易发现，所以才让维权时间提早，这种怀疑下，你建议你们怎么维权。
陈俊杰
关于房屋主体质量原因，可以提出开发商出具竣工验收合格证明，通常是档案馆备案的完工验收备案表。如果交付之后也是不安心的，按照宪法要求，在商品房交付使用后，买受人觉得主体结构质量不合格的，可 以符合有关规定委托项目效率评估机构再次核查。经核实，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人产生负担的，房地产开发公司必须予以承担违约责任。
狄可：
商品房质量纠纷越来越集中于精装房交付环节装修公司收房检测，“交房必返修”几乎变成常态。针对毛坯房，有《住宅项目初装饰竣工验收办法》作为交付标准。但截止现在，尚未有国家强制推行的“精装修”房屋验收办法， 而标注产品种类的方法，也很容易钻空子，同一产品，其实价差也很高。针对这部分的维权，最后的结果是两人争执的拉锯战。您怎样看？
陈俊杰
关于装修标准的原因，根据杭州市最新的程序要求，以及浙江省关于实行消保法相关条例，对于精装修的房子，应公开装修价格、装修预算明细并且装饰装修的大致材料跟系统的产品、产地、规格、级别、数量等。有了这方面的承诺，如果现在业主也是对装修标准有异议的，就具有了诉讼的基础。
狄可:
集体诉讼是怎么概念？我们已经看到这些大规模的业主集体维权，什么状况下，需要走诉讼道路。
陈俊杰
法律上定义的集体起诉，和房屋纠纷中的集体起诉也不是完全一样的概念。通常大规模业主的集体投诉案件，在法庭宣判过程中，还是一案一审。业主投诉通过仲裁和利用舆论都是可以并行的装饰设计，甚至作为开发商违反广告法，消保法的情形，也可以通过民事主管部门的控告进行投诉。具体状况必须准确预测了。
新年新气象，《楼市下午茶》将持续为您买房、卖房、装修那些事提供咨询，出谋划策，监督维权。
真心希望新年，收房，都是这样的场景。
不好意思：这是价值约2.5亿的3100平米别墅的广告片。
但，梦想也是能有的。
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