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自古居不易。 事关“衣食住行”中花销最磍dquo;住”，长租公寓在时代洪潦本追啪上了风口。几年成长氦租公寓规模逐渐壮创也遭遇愈来愈深的苦潭，爆雷乱息。 眼下上百湍长租公寓，早已与庞粹户群体和晋构深度艾一旦爆雷，租户们成了更磍dquo;牺牲品”。 在复杂难解的背景下，长租公寓迎来了史里更严杠。 12月25日，住建部等六部门发文，盟“租絩dquo;收入占比不能超过租赁柒诫的三成等。 对于现在仍居于矗看态的长租公寓气言，这无异于当头一?p>
“二房东”的生意成为中国都一风口盒介、开发商等纷纷而入，不过风口很快变成风口浪尖。 从规模上看，中国现在的长租公寓片磍dquo;中介系”，如自如、青客公寓、蛋壳公寓等，以轻资产的融资方式为吱过租赁条款从业诛汇散房源，进行统一建设装修轰以营运管理及服位褐超获得的是房租差价和服危
数据显示，赴美上市的“中介系”代表蛋壳公寓和青客，2019年三季度分?5亿元和3.73亿元，较上年同期恐?35%和15.12%。 偏重资产操譴dquo;房苧dquo;这一头也并不顺利，龙湖冠寓原CEO韩石曾于2017年表示，三年内不考量长租公寓的利润问题，蛙裁祝九胜也曾声称，长租公寓在经营里显然存在压力，但即便坎会在股东能接受的范围内。 可以说整糕公寓市场，都还在摸税进。 从已有数据来看，过高的费用跟有限的利润模式，是“中介系”磕直接原乙缘翱枪⑽?017年、2018年和2019年1-9月（以下糽dquo;近三告期”）总费用占总额比例分?1.7%、151.8%和151.3%，其中租赁费用、利息支驰旧摊销和销售价格作为矗
都说颧啡烧钱，但长租公寓真正烧拼，也毫不逊色。前者一杯杯咖啡的送装修设计，轰间房的贴。 这样的窘境，智在前几年野蛮生长阶段，
量长租公寓粕取“高收低租”的不正确竞争模式，以达到行业走势的价傅诛豢源，再以达到行业走势的价脯抢占市场总量的此外，也压嗽己的利润空间。 占总额比例15.9%的本息支城“中介系”的另一糕，而融资方式里的变化，是这糕的关键。美国现在成熟的长租公寓芉R和AVB，长期保持40%-50%之间的资产负债率，国内蛋壳公寓和青客当前的资产负债率却分憋99.83%和132.83%。负债中不仅搐收账款，银行贷款还是居高不下。
年报数据提示，三告期末，蛋壳公寓借款金额分?38亿元、30.73亿元和47.01亿元，其中短期贷款和将期满的大量债务占贷款余额的总量高达80%到96%，相比于长租公寓的经营周期，氏重的“短贷长投”。
采取轻资产融资方式的“中介系”，目前只有借助风投股权投资辉未来的租诫发行ABS进行投资，酵渠道都非常有限，资骄和资本结构自然得到影响。 但这是一岗内难以解臼题。 占比15.8%的残值摊销，指的是蛋壳公寓拿到房源盒的后期装修投入，在既定协议期限内的扣除剑 相比“房苧dquo;集中式长租公寓的装修投入，“中介系”由于房源分散，且抚型和住宅具体情楷，在装修过程中的改造需腔尽相同，规模效应产生单位风险增加短期内还很难实现。 链家曾声称，当前每年装修分摊占总额的总量在15%赚与蛋壳公寓的数据非常接近，说寐头部“中介系”在这糕上区被更?p>
从结果来看，以前由业主分散承担的楼房装修成本、空置成本跟宣传费用，被集中、放磍dquo;二房东”似核一门不赚钱的拢而这些“不挣钱”的结果，反过来推动滁多的现象。
在整柑中，“租絩dquo;和缴纳租户的租金，成为苐dquo;续命”和下降的关键。以蛋壳公寓为例，公司与员工签订合同时，会通过最低的月租进其使用“租絩dquo;锥款形式。租户在借贷首月租金盒申请一笔姜11缚租之跟的，申请成功壶行将一次性窗壳公寓，租户每月闲偿还，蛋壳公寓在茉支付租蕉缘翱枪⒗此担崆笆盏蕉形粗Ц陡抵遣糠址孔猓统晌艘桓式逑治?ldquo;预收账款”。 蛋壳公寓招股书显示，截至2017年末、2018年末和2019年9月末，蛋壳公寓从晋构荒预收款分?37亿元、21.27亿元和31.57亿元，从居眯荒预收款?06亿元、2.8亿元和7.94亿元。 这样的弊端在于，手头不太宽裕的租户，不用液一付三、押一付六而一次性掏晨现进蛋壳公寓，栽用这部分“未来的房租”总杆，用以钥源、投入装修，扩矗。
但原因源于，一旦长租公寓公司蚁裂而无力隙房租，那么业中权将租户“扫地硆dquo;，而这时的房东不劫再次找房的难题，很可能仍必须持续馅机构偿还贷款，吩己的征信记录将得到影响。在这种的成本跟怀疑声中，“中介系”在2018年开始经常爆雷，从上海的“爱公寓”开始，到好租好住、爱家爱、优租客、恺信亚洲，再去杭州鼎家和咖菲猫，皆是在资较裂褐运营危机，租户成了更窜害者。 跑路的跑路，交接的交接，长租公寓市场一片狼藉。 经历一轮洗牌，头部玩家进而料市，拓宽融资平台。其中青客已经成功赴美股上市，蛋壳公寓也已经提交了招股书。 乱下，监管常 12月25日，六部门衬件，控制租浆防止产生资剑例如，不得以隐论骗、强迫等方法能峭使用“租絩dquo;，同样不得以租节、租捷等名义诱导租客使用“租絩dquo;。 文件矛“租絩dquo;收入占比不能超过租赁柒诫的三成。 而从蛋壳和青客的数据估计蛋壳公寓收房装修多长时间，2019年前9脯蛋壳租郊收入的总量（以从晋构、租户手中护付款数据尖算）椽80%，而青客2019年上半年为69%，都待成。 监管的这一应潜于掐祃dquo;中介系”很纯分的收入源头。如果说其实的壳“羠dquo;，那此含怕是要以“血崩”来形容。
为了避免楷长租公寓期提高利润和增加效率上可能下了不少“功穛uo;。 对提升收入来说，最重要的“n+1”，即钥蛋壳公寓收房装修多长时间，让每套房衬房屋数袁即使每镐的租靳降低，但收到的租筋是阅。 这种普遍存在的缚，在市场里都经常受到质疑。虽然单间的租靳下降，经济绦限的租户，能够以最低的价附心仪的房屋；但因为居住人数袁提高了该区佑住密度和监管难度，改变房屋构造也能产生必须的安全隐患。 2017年底，串憨多次促成播建的缚。
自如的业巍赃市界，皆路菘迹焱ㄔ贰⒒亓鄣厍即２晌?017年揣唬缚被强材又一次严纲。 蛋壳公寓针对缚的现象，在?月3日回应称，一直在配合相关部门应谦自查自改，并迅速租客的安置工壮?ldquo;n+1”之外，每年涨工资，是“中介系”提高收益的另一釜方式。 公开信息显示，蛋壳公寓和青客在与业蜘租房协议时，合同年限分?6年和5年以上，而与员工签署的租房合同，期限一般为1年。这期间，“中介系”在锁定了自己成本的此外，必然也期望明年可以有必须增长租秸间，以此提升租桔，带动租金水平。 但今年的房租是不是能够成功实现必须增长，还得看租约到期时的经济前景。 租户小瓦市界，自己在蛋壳公寓的租期本要于?月到期，伊得搬家，有续约的矗但仍被蛋壳公寓管家告诉，如果续约，租浸渭将有所上迪计每月将约300元的支骋桓⊥肿约核坪狭俗饬薜荆唤绾偷翱枪⒌姆吭醇鄹橛兴碌乖俅谓拥搅说翱堑目头缁埃桓嬷梢圆挥蒙系丛坌?年。 看来这一波长租公寓涨价计划，暂时被行情压了下来。
除了提高收入，“中介系”在增加效率方面，也颇具一番努力，但意外的是，房屋质量作为了直接的牺牲品。
在豢源簂dquo;中介系”会先统一进行建设装修，这部分材料差异暂时不论。此酣时间的通风期，在作为提高空气质量的必要瘫，却也在无形中运颇投资收益——空置期每多每天惠州装修公司，“中介系”就少收每天房租。 2018年8月，一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网上热传，将自如房甲醛超标的难题推上风口浪尖。 先喊于蛋壳公寓和自如的业巍东告诉市界，现在自如的房源都必须严肛30天的通风期，但他所熟知的其它“中介系”，由于没有曝斥么绰闻，所以并没有?天的通风期，贴在门上的“已检测”很多仍然座子而已。 一边是磕片在想尽办法提升收益、降低风险，另一边哉通的租户们，需要被保护的切身权益。如何平衡，成为一糕，但绝不能利用垛户利益得以实现。
从近三告期的数据来看，蛋壳公寓的炕管是绝对值还是比例，都还在扩脆客的咳例虽然有所收窄，但却高达41.55%，距离推进盈利都以及更长一段路要跑。
自如业巍东告诉市界，2018年“回天计划”之郝收房源再加脯一旦被举报查处，仆业种保款5屯3同代价惨重。 在这种的新规压力下，自如内部提砽dquo;止血计划”加以应对。内容贮括两袒，与业痔降低房租，焚约损失；二，部分地区停止收房。 近期媒体报道，包括自如、蛋壳在内的上海多父母租公寓篇谦降价。 但“止血计划”终究无法滋期内的应急手段，长期来看，要能确保盈利，这些仍远远不够。 在理想情况下，随着自如、蛋壳等“中介系”的壮大壮传才能在超过相应规模荷必须的产品产量。届时，在较好的品质和服矽础上，机构在与业指判中将处于非常优势的实力，一定程度上无法避免租赁费用。 其次，“中介系”期摸颂中治成规模化、标准化的营销策略，也将无法提升运资，在多岗控制风险，降低监管成本、开业前花费和后期的装修费用。 再者，经过几年时间的消费方式激发，租赁行业将变得成熟，消费习惯也早已著成，销售价格将有所回落，稳定在一疙的水准。 除此之后，相比目前降租金差价和管理成本渍入来源，“中介系”需要通过钟粹户群体，棕要的镣资源，提供更多的轧伟找更多盈利点，实现租建率的提高。 但左右种种“理想情况”的推进，需要一袱的累积过程。现下日强管制，以及六部委刚刚印发的程序，都在拉长“中介系”面前那贴盈利的路。 相比之下，美国两家公寓地产投资信托公司AVB和EQR，每年40亿元至60亿元的利润，中国的长租公寓迫有十足的动力，也有惨痛的对比。
根据EQR的数据，其现在回报率8%赚?.5年能够卖掉成本，之杭为纯盈利。虽有前人指路，但叶资模式的不同，难以建立“站在巨人的肩皉dquo;，只能借助不断试错，摸嘶谭。 只是，羖dquo;中介系”的时间，似涵不多了。
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