公摊面积7大乱象:买100平米得70平米 公摊计入精装修
漫画：曹一
在目前全球价格上涨的状况下，部分房地产开发商为盈利，频频打起房屋公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比重仍然达到50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重危害了民众的居住获得感。
部分业内专家指出，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此引发的房屋买卖纠纷及服务费用争议由来已久。他们提议，从体制上堵住现行条例漏洞，考虑逐步建立国际通行的以套内体量为单位的住宅计价模式。
新华每日电讯记者梳理发现，住房公摊面积大致有下面几个方面的“猫腻”引发民众不满：
公摊计入精装修成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米，含精装修费用。”8月底，面对记者对于上海丰台区某新小区的咨询，销售人员十分肯定地声称，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上基本又这么操作。”
风井、管道井、设备间……这些公共设备也能赚取精装费?近两年来，四川乐山、湖北宜昌、湖南湘潭、陕西宝鸡、江苏苏州等多地居民因为不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权，相关视频、照片通过推特、微信广泛传播。
相关投诉行为导致地方房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为，“公摊纳入精装修计价”的表述存在误解，实际是开发商确定装修总价后倒推出的均价，但因房产合同多按建筑面积计价，因而看起来公摊部分也均担了价格。
东原地产董事长罗韶颖则指出，维权的背后是购房者对高价格的担心，“里面复杂的买卖、成本计价方法，老百姓一般弄不明白”。
公摊面积计算“水很深”。据外媒报导，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部委牵头验收程序显示公摊系数高达52.35%，被所谓“史里更牛公摊面积”。面对居民投诉，工作员工十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房!”
广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说，实际操作中，公摊面积成为买房中更不透明的一项，一些房地产商借机欺诈，面积计算难题作为居民与开发商的冲突焦点。
新华每日电讯记者调研了解到，国际通行的房产交易计价单位多为所见即所得的套内体量，国内对此虽无统一要求，实际操作中都普遍用于建筑面积计价。但时至今日，都无法律条例对“公摊面积”做出严格约束。
北京大学房地产研究中心主任楼建波表示，《房产测量规范》提到的税费面积计算方法在《住宅设计规范》中无特定体现，致使国内报批、设计、施工每个环节却不是特别了解公摊如何判断，只能等着房屋盖起来，测绘部门最后来测公摊大小，导致产生不少乱象。
至于公摊测绘上的“猫腻”，吴永辉表示前十名装修公司，测绘单位通常根据“谁使用，谁分摊”原则计算公摊面积，基本交由开发商指认，而物业不具备专业知识，双方信息明显不对等。
楼建波说，2017年以来，各地房地产测绘行业逐渐放开，测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能加剧。
公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说，事实上，作为中国房地产交易跟收费重要根据的“公摊系数”这个术语，至今却没在现行国家标准中产生过。
艾振强说，没有关于公摊系数上下限的细化规定，开发商可将公摊面积“任性”做大，导致实际范例中产生的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库，为多栋楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入公摊面积。
尽管这么“公摊”并不合规，但现实中的购房者往往在不知情中趁机埋单。上海房产经济学会副会长严荣认为，国内关于公摊系数的要求并不规范，基本靠经验，亟须予以完善。
公摊擅挪做商用成为“糊涂账”。记者了解到，现实中存在长期开发商、物业公司非法将公摊设施卖出或出租的状况，损伤了居民权益。开发商采取的通常方法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体居民埋单，再二次出售或租赁广告位牟利。
“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有，如今被开发商长期侵占。”北京莲花桥附近一社区居民抱怨，开发商通过侵占、转移居民权益获利五六百万元，却从来公布资金去向。
有关公摊面积收益，海南省住建厅房地产市场管理处处长林诗辉认为，按道理要由业主委员会管理或用来补充物业管理费、住宅维修基金等，但实际操作中，以楼宇广告为代表的绝大部分公摊收益却被开发商或业主中饱私囊，“成为一笔糊涂账”。
公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被业主“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费都经常如期而至，让业主们有种说不下去的“憋屈”。
严荣、万科物业规划发展部总监吴剑侠等指出，物业管理是公市监管，计费时划入公摊面积“还算说得过去”，但是，供暖费等成本收取时也按公摊面积计算，则实在没有道理，因为公摊里几乎没有供暖设备。
至于房产交易税等其它成本，易居智库研究主管严跃进则指出，从公摊面积角度看，确实不应重复收缴各类费用，建议今后房产交易费用、供暖费等统一依照套内面积收取。
房产税是否要计公摊面积存两难。调研中，不少专家却看到，未来房产税的收缴标准是否需要考量公摊面积遭遇两难：一方面，由于楼房、塔楼、别墅等各种建筑公摊面积差别极大，从0%到55%不等，一刀切地以建筑面积为单位缴纳有失公平；另一方面，如以套内体量为标准扣除房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。
严跃进认为，严格来说，房产税按套内面积征收导致民怨较小。从最长远的看法看，未来能发展开放式街区公园环境，公共通道部分该能够征税，会否增加公摊面积，如何解决社会冲突，都值得思考。
严荣建议，即便根据建筑面积征收房产税，也应坚决刨去包括地下厂房、物业用房、用地等不应重复计税的个别。
公摊计价销售方式全国推出情况不一。艾振强介绍，“公摊面积”这个业务概念源自香港，脱胎于美国20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼方式，2013年起香港转向以套内体量计价的营销策略。
面对公摊引发的众多原因，一些学者指出，多年来我国法律界就有声音指出“公摊争议明显阻碍《物权法》有效施行”，广州、甘肃、北京、重庆又曾推出征求意见稿，尝试实行套内面积计价。艾振强认为，采取“套内面积”计价的首要作用源于“让房产交易非常透明，最大程度降低后续争议，保护购房者合法权益”，同时最大程度降低公摊面积给房产税征收埋下“不公平”隐患。
针对公摊问题导致的种种现象，多位业内专家指出精装房按照建筑面积收装修费，公摊问题弊端已久，建议根据国际通行的管控方法，分过程、分阶段逐渐进行调节。即便不及时叫停装修公司排名，也必须果断弥补其中不正确的漏洞，对公摊面积的设计跟测量标准进行统一、规范、细化，加强市场源头管理与审查。
经验之谈
香港房地产如何告别“公摊面积”
20世纪80年代以来，香港房地产交易体系很好程度上阻碍了香港房地产交易体系的演进与建立，甚至有看法指出“公摊面积”的概念就是源自香港。
不过，2013年1月1日起，香港推行住房业主销售禁令精装房按照建筑面积收装修费，要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式启用，新规扩展到住宅。香港房地产销售因而再次告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。
调研中，新华每日电讯记者专访了当时参加推进美国房地产市场成功转轨的专家、香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去会接受公用面积大致因为涵盖面积不大，主要是走廊、电梯。”潘永祥表示，近二三十年，香港大型地产项目增加，“甚至导致多达1万平方英尺(约929平方米)的景观公园”，伴随而来的“公摊面积”费用问题更加难以忍受。
“公摊”积弊之一在于促使开发商“暗箱操作”，不够公开透明；之二在于建筑面积价格丧失对购房者的指导意义，比较不同楼盘建面价格过于意义不大。
“公摊”模糊积弊重重，统一确定房地产销售计价标准成社会共识，推行“套内面积”成时代提出。2008年，时任香港测量师学会产业测量组主任的潘永祥，推动美国房地产行业厘清“实用面积”概念界限，被特区政府采纳。特区政府以地政总署“预售楼花同意计划”和香港地产建设商会为契机，强制规定开发商再售新楼盘时明确参照标准提供住宅的“实用面积”。
特区政府还就新型计价方法征求公众看法。2011年11月底，特区政府邀请政客为新政议程提意见。条例细则明确要求改用“实用面积”作为住宅业务的唯一计价原则，正式将“实用面积”表述纳入条例。
将“公摊面积”排除在计价制度之后，需避免的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回忆说，当时有开发商提出转型可能造成单位面积价格下降。
潘永祥认为，推行“套内面积”计价方式将造成价格上升，这种原理并非“偷换概念”，计价单位转化并不新增购房支出，关键在于做好社会理解工作。
新房销售计价模式向二手房市场自然传导，带动整体购房市场计价单位日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍，条例施行后，一手房屋业主卖方严格遵循要求，在售楼说明书、价单跟广告中，采取“套内面积”作为唯一计价单位，逐渐打破过去“公摊面积”模糊以致的市场沉疴。
不仅十分，这些住宅其后转入二手房市场买卖，亦继续推出“套内面积”计价，并逐渐推动二手房市场出现对应转变。“套内面积”最终变成美国房地产交易行业的主流计价基准。
确保房地产市场稳定的前提下，该怎么构建房屋业务计价制度平稳有效过渡?特区政府实行了多项主要手段。
合理设定过渡期。为加强平稳接轨，特区政府设置纲要正式生效前10个月为社会过渡期，向行业传递完整信号，帮助各方做好适应新计价方法的打算工作。潘永祥介绍，正式施行先从房子严格推行，给二手房市场以适应准备期，准备期内允许二手房交易实行“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的形式。
发动力量推广普及。推广之后，特区地产代理监管局强制规定各房地产中介业务过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供社会查阅。
以宪法条例形式确立关键概念。专家教授指出，通过宪法条例统一界定“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，是推动业务计价制度顺利转轨的重要一步。施永青认为，统一界定相关概念的重要性甚至远远高于计价制度转轨本身，包括政府、开发商、房地产中介及其它专业团队在内的行业各个环节采取的标准整齐划一是确保市场公平透明有序的基础。
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