律师说法：在售楼盘公摊部分退还精装修费用有没有法律依据？

王小欣/北京盈科（武汉）律师事务所

买房目前依然是中国各大城市甚至全球炙手可热的话题，房价居高不下、一房难求、有钱也买不到房的状况也常常发生，不可否认房地产行业一直是中国支柱性产业。虽然国家层面和地方都市近些年相继推出了一些列楼市调控新政，如限购、限贷、限售以及租赁同权等措施，但是收效甚微，很多城市或者开始发生公证摇号买房。包括北京在内的好多城市至今市场里几乎很难见到在售以及发售的毛坯房楼盘了，也就是说现在尤其后期购房基本上就无法买到精装修房屋了。（小编作为一名在汉工作的青年，也是对武汉市的房价操碎了心，毕竟这关系去小编的终身大事）

然而，有消费者抱怨，买精装房时开发商的协议看不懂。另有消费者怀疑，实行全套房统一价格时，公摊面积是不是也收了装修费用?（答案是一定的）购房合同使用不完善，装修条款内容模糊。目前，开发商与消费者签订的买房合同主要有3种情况：一是达成由房管部门制定的商品房买卖合同，以附件方式承诺装饰装潢部分的内容。二是签署两份合同，第一份为商品房买卖合同，第二份是装饰装潢合同。三是开发商仅与购房者签订商品房买卖合同，由装饰装潢公司与购房者签订精装修合同。

最近我一直能接到一些观众跟同学的咨询，核心意思都是问在售楼盘公摊部分退还精装修费用有没有法律依据？在它们包括各种刚购房的房东来看，大多认为它们成为购房者与开发商签订的装修合同或无效或存在误导，或觉得开发商侵犯了其成为消费者知情权等等，但是很难准确地说出其中的原因来。小编能感受去很多业主的朴实公平公正心情，同为一名购房者我也不期望自己的合法权益得到损害，尤其自己也是一名律师。

话不多说，现在把我们从法律专业的视角对网上知名“维权车主”的几点问题进行法律观察，以期能为大家业主理性维权提供一些问题跟参考。我国《合同法》第五十二条规定，“有以下情况之一的，合同无效：（一）一方以欺骗、胁迫的方式达成协议，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体以及第三人利益；（三）以合法方式掩盖涉嫌目的（四）损害社会公共利益；（五）违反宪法、行政规章的强制性规定”。购房者与开发商签订的商品房买卖合同及其委托房屋装修合同是基于公平自愿的方针签订，符合行政司法行为设立的通常要件（主体适格、意思表示真正、内容合法），只要内容不遵守宪法要求即不存在上述情况之一，一般是判定有效的。所以，认为协议无效的原因不成立。

接下来我们又看一下合同欺诈是否成立。《合同法》第五十四条规定，“下列协议，当事人一方有权请求人民法院或者诉讼机构变更以及取消：（一）因重大误解订立的；（二）在签订协议时显失公平的。一方以欺骗、胁迫的方式以及乘人之危，使他们在符合真正含义的状况下签订的协议，受侵害方有权请求人民法院或者诉讼机构变更并且取消。当事人请求更改的珠海装修公司，人民法院或者诉讼机构不得撤销。”在宪法里，欺诈是指以让对方陷于错误使得为意思表示为动机，故意否定虚伪事实或编造真实状况的情形。在刑法里欺诈的形成一般必须以下要素：（一）欺诈行为。一方当事人故意告知他们夸大情况，或者蓄意捏造真实状况，诱使他们当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；（二）主观故意。欺诈的形成以欺骗人的故意为形成要素；（三）因果关系。相对人因欺诈行为而陷于错误认识，并且因该失败而做出意思表示；（四）欺诈的违法性。欺诈须遵守宪法、诚实信用原则，如果是一方为了别人的利益而做欺骗性陈述，则不成立欺诈。在判定欺诈是否具备违法性时，欺诈行为的程度是一重要考量原因。欺诈行为的设立应以超过违反交易上提出的诚实为必要，必须是超过了社会里不能容许的程度。所以，网上顾客主张的协议欺诈不能成立。

鉴于这些行为方式上显然不公平，购房者为了购房以及签约当时也不得不接受开发商的签约要求，否则就无法离开好不容易选去的房子，那么有没有可能主张成立“显示公平”呢?根据我国《民法总则》第151规定，一方通过他们进入危困状态、缺乏判断意识等情况，致使民事司法行为设立时显失公平的，受侵害方有权请求人民法院或者诉讼机构给予取消。最高人民法院《民通意见》第72条对哪些是“显示公正”作出了理解，即一方当事人利用优势以及通过他们没有经验，致使两人的权力与义务明显违背平等、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据宪法的条例，显失公平行为的形成要素可以揭示为：

1．须属有偿行为。无偿行为因当事人一方不借贷款项，谈不里公正与否的现象。

2．须行为内容显失公平。显失公平是指按照该情形尚未实行以及承诺推行的财产上的返还，明显违背平等理念。一方当事人利用优势以及通过他们没有经验，致使两人的权力义务明显不对等的状况。

3．须受害人出于急迫、轻率或者无经验。显失公平的受害一方，在实施情形时，表面里也有自愿的，然而在这些自愿的背后，却有沉重、轻率或者无经验的背景。假如不是这样，那么他是不会实施的。因此这些自愿是存在瑕疵的，所以司法给予行为人一个补正的机会。结合下列解析，可以看到主张“显示公平”也很难成立。

说到这里有必要先和大家业主科普一下商品房买卖当中几个重要的概念，即公摊面积、套内建筑面积、建筑面积怎么区分？

一、什么是公摊面积？公摊面积，是指花园居民对社区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同承担的体量。公摊面积大致由两部份组成：一是要形成整栋建筑物的公共用房和管控用房建筑面积，包括楼梯井、楼梯间、垃圾间、变电室、设备间、公共门厅和餐厅、地下室、值班警卫室等；二是套（单元）与公用建筑空间两者的分隔墙以及墙壁墙体。

二、什么是套内建筑面积？商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和庭院建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更会完善地体现买房人个人私有部分的权属。1、套内房屋使用面积。套内房屋使用面积就是套内住宅使用空间的体量，也就是套内走廊、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间长度的总和。2、套内墙体面积。套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的保护或承重墙体所占的体量。新建住房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间两者的分隔墙以及屋顶（包括主楼）均为公用墙，公用墙外墙按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙外墙按所有的水平投影面积计入套内墙体面积。3．套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积都是按照屋顶外围与住宅墙体之间的水平投影面积来计算的。其中，原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影长度估算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影长度的一半计算建设筑长度；凹阳台按其净面积（含挡板墙外墙面积）的一半计算建筑面积。

三、什么是建筑面积？建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。

简单来说，建筑面积是你房子时销售说的体量，最后呈现在房本上的体量。而其中的税费面积指商品房销售中要扣除计入销售面积中的商品房中公共建筑空间的体量，包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

各种面积有多大影响？购房者买房入住时，物业费、取暖费的交纳，是根据建筑面积的平米数收取的。套内建筑面积是判断所买房产估值的指标，且套内建筑面积越大，房屋面积的使用率越高。房屋的户型面积跟房子的使用面积是相互的精装房公摊面积收装修费吗，公摊面积大的话使用面积就会相对的小。

近日，又有认真的网友看到，武汉都市留言板“市房屋保障和房管局机构”板块的留言已经被刷满屏幕！囿于篇幅有限，下面我仅选取一位网友的留言为代表。

都说群众的眼球是雪亮的，群众的力量不可忽视。据说事件的原因是2018年6月14日长沙市住房和城乡建设委员会发布了对于新建商品住房全装修价格结算规定的通告（长住建发〔2018〕53号文件）精装房公摊面积收装修费吗，该公告第五条规定，“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的敷设、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格”。该程序一推出又经过网上发酵，让上海的业主炸开了锅。

综上所述，结合商品房买卖合同及委托房屋装修合同的签署、成立及履行来看，合同是予以成立且合理的。但是价格判断方法不确定装修哪里好，开发商涉嫌通过有利地位转移发展费用以及重复收费。经过调查得知结合小编购房亲身体会，很多开发商与消费者签订房屋买卖协议时，将房产款跟装修款混在一起结算，即总购房款=房屋建筑面积×(房屋价格+装修单价)。房屋的建筑面积中包括了公摊面积，如果这种计算税款，装修费里就包括了税费面积部分的装修款，而楼梯、走廊等公共部位的装修应由开发商负责并承担成本。装修出现品质现象时，消费者难以维权。目前，在精装修房换房合同的附件中又列举了装修所用材料的包修期限，由开发商负责保修。但包修期的起始时间都要求得非常模糊，有的是从验房时算起，有的是从消费者入住使用时算起。一旦装修存在施工品质方面的难题，消费者在投诉时，开发商、物业管理公司、装潢公司、建材供应商往往能互相推诿，消费者权益很难得到保证。

为积极保障消费者合法权益，维护楼市稳定，个人建议相关部委尽快制定相关指导程序完善商品房精装修收费跟质量。具体建议如下：

一、行业经理部门要对于精装修房制订专门的买卖协议，使房产合同更具体，更具操作性，明确开发商和消费者的权力义务。

二、明确房价计算方法，精装修房的总价格要由买方加装修款构成，其中装修款要按住宅的使用长度除以装修单价计算。不应有任何其它计算总价格的方式，也不应以“赠送”等名义掩盖购房者支付的装修款。

三、严格把关所用装修材料，规定开发商使用的装修材料必须是行业流通环节中的成熟产品，开发商应在协议中具体承诺装修所用的材料、设备的品类包括各种品牌的尺寸、等级、质地、颜色、产地、生产商、价位等，避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不超过”等模糊字眼。

四、制定装修工程的监理规范、装修技术标准和项目考核标准，同时能确定装修工程由施工企业进行监理，装修完工后由施工企业出具验收报告。在协议中承诺装修工程、材料系统的包修期限和包修单位。房屋室内空气品质要依照标准。

五、保障消费者享有充分知情权，开发商在开发过程中，应做到：一是建立样板房，并将样板房作为合同中对精装修房描述的详细阐述，装修中选用的材料系统，装修工程品质均以样板房为标准，样板房要保留去交房后必须正确之后，让买房人将其成为验房的重要根据;二是建立装修材料展现厅，详细展示装修时所用的各种家具及设施，标注产品的种类、规格型号、产地及制造厂商，提供品牌的质检报告、使用证明、保养须知等;三是在房屋工程的各个节点建立开放日，让消费者近距离、直观认识工程进展、质量等状况。

---

居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）