长租公寓后，精装房又摊上事儿了！

导读

今年以来，成都、西安、南京、武汉等多个城市陆续发生精装房维权事件，且主要集中在限价后业务的楼市。在各地的“限价令”下，开发商力图通过搭售高价低质的精装修博取利润空间，此类楼盘近期进入集中交付期，因而造成索赔事故频发。受访学者声称，精装问题房投诉事件爆发、地产商资金链隐忧、部分抑制政策难以为继等状况亟需引起相关部门高度关心。

“限价令”下个别城市 精装房纠纷频发

6月26日，因精装房问题，涉及万科、中海、龙湖、融创等约40个楼盘的几百名业主在成都市房管部门大厦外聚集维权。7月25日，更大规模的购房维权者队伍继续聚集在成都市房管部门大楼外。除上海外，西安、南京、武汉等地均发生多起不同规模的精装房住户聚集维权事件，且集中发生于限价楼盘。多个城市的维权视频、照片在脸书和微信群流传，引发民众质疑。

成都一小区居民郑先生告诉半月谈记者，他买的楼房除去公摊面积约为100平方米，开发商收取的装修费高达40多万元，但物业找第三方机构计算的实际装修费用仅为10万元。“新房限价了，开发商从价格挣的钱不够，就利用装修来凑。”郑先生说。

参与维权的业主们认为，成都市场上开发商的成品房精装标准大多在3000元/平方米，但是按照开发商公示的装修细节和样板房配置来计算，每立方米装修成本在几百至1000元左右。

在最近交房的合肥一小区居民冯先生家里，半月谈记者发现，屋顶、墙上、地面等处被贴上了数十处“问题标签”。这些标签是冯先生请验房公司核查后的结果，问题以及多处漏水、材料较差、瓷砖大面积空鼓等。小区业主们认为万科精装房的装修费怎么收，开发商承诺的每平方米最高3000元的装修标准实际不到1000元万科精装房的装修费怎么收，因此该楼盘该批次交房的736户中只是约100户的房主同意收房。

西安荣格房地产营销策划有限公司总经理杨海山从事验房工作已有11年，他反思精装房存在的弊端主要分为两类：一类是因为施工方干活粗糙、工艺落后，比如地板粉刷不平、瓷砖墙面容易损坏等；另一类则涉及使用廉价材料、偷工减料甚至威胁居住安全。“比如，按照施工要求，排水沟渠穿越楼板要加装防水防潮圈，以合理导致火势蔓延。但有的开发商要么安装后不用螺丝固定，要么专门挑选劣质阻燃圈。”

新房遭抢购，开发商以精装博取利润

2016年下半年开始，全国多个城镇房价快速增长，地方政府密集推出调控新政。半月谈记者从成都市房管部门了解到，自2016年被列入全球16个房地产重点监控城市期间，成都近两年实现了将住宅业务均价稳控在2016年10月的水平，即7493元/平方米的既定目标。

多位受访者表示，这一均价明显高于同类城市或者一些三四线城市，形成“洼地”效应，致使二手房价格一路走高，新房与二手房每平方价格普遍产生高达几千元的“剪刀差”。开发商开始惜售，供应量减少；购房者则“蜂拥购买”，觉得“买到即赚到”。半月谈记者专访的多位业主声称，购房之初并未仔细查看装修合同，有的连样板间都没看就签订了协议。

与限价令相对应的是多个城市土地价格走高。西安美城房地产顾问股份有限公司的预测则显示，7月份西安市共成交土地37宗，月均楼面价2803元/平方米，环比增长39.9%，同比下降75%。

成都太行瑞宏房地产开发有限公司负责人说，公司2015年在上海主市区竞得地块的楼面价为3500元/平方米，而2017年在远城区竞得地块的楼面价则达7700元/平方米。四川置都房地产开发有限公司负责人认为，近两年开发商拿的地，有的楼面价已接近并且达到周边住宅租金。很多开发商要么延迟开发，要么就利用精装房等方法来博取利润。

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为装修效果图，目前不少城市并没有针对精装房实行相关完善，这只是多地精装变“惊装”的重要问题。

三大风险亟须关注

多位专家跟业内人士指责，在深化中央提出跟地方密集调控下，各地要关注三大风险些：

一是制度不健全的状况下，更多精装房上市将产生维权事件频发。浙江大学公共管理学院土地管理系主任吴宇哲认为，精装公寓是将来趋势，可以降低分散装修带来的噪声、粉尘扬尘，也会导致随意改造对建筑构造产生的安全隐患，但前提是各国应加强相关制度。

2018年3月，成都市城乡建设委员会出台名为《<进一步加强推动我区成品住宅建设的实行意见>的施行条例（暂行）》的程序，对成品住宅的设计、报建、装修、销售等环节作出严格规范。今年6月，长沙市住建委出台《关于修建商品住房全装修价格结算规定的通告》。文件显示，两地均能居众装房装修的单价应由有许可的第三方造价咨询机构核算，经住建部门申报后方能预售。同时，装修明细必须写进合同。半月谈记者从成都市城乡建设委员会了解到，成都市已于今日举行精装房专项治理行动，对居民集中体现的现象进行处理。

然而，相当一部分城市至今在该行业一直没有细致的新政可循，以致开发商以精装修变相加价，即便是未实施细则的城市，此前遗留的难题房也将于近两年集中上市。因此，在将来较长时间内，集中维权事件预计还能频发。

二是“限价令”下地产商存在资金链隐忧及贷款风险。多名受访的企业负责人表示，“降低企业负债率”近期在房地产市场表现得十分严重。一方面是企业融不到资或投资收益下降，另一方面是地产商面临负债到期的压力巨大。在“限价令”下，很多国企在“硬扛”，但将来更似乎发生企业资金链断裂或抵押逾期的成本。

三是个别调控新政难以为继。成都市房管部门有干部认为，成都楼市调控早、基数低，现在利用让市区跟热点区域的房子搭配销售来超过调控目的。但持久来看，仅靠行政调控“难以为继”，应打好“组合拳”，深化精准调控。

刘璐建议，应稳控地价，进行价格与地价、新房与二手房的联合定价，让开发商有合理费用，主动供货，缓解供求矛盾，从而减轻通胀上升压力。同时在需求端，通过财政、金融、行政调控等方式装饰设计，遏制投机性炒房。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池认为，房地产带动60多个行业，应密切关注其行业波动对上游的煤炭、建材、化工、机械，下游的家装、装修、家电等领域的影响。

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