购房知识：解读天津收房四大注意事项

收房是住宅装修的一个重要环节,掌握收房时要留意的事宜,对于业主而言有百利而无一害。未免入住别墅的后顾之忧,在收房的之后我们一定要认真面对。

一、买房相关税费

(一)商品房买卖应缴以下费用：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖协议印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

(二)税费问题

特别提醒：依据刑法的要求跟大部分购房合同的承诺，缴纳公共维修基金、契税等成本均不能作为开发商交付房产的前提。

1. 契税

契税是居民拿到产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时缴纳

特别提醒：除司法机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳税款，等住宅可以申请产权证之前自己去税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费装饰公司，只用来住宅共用部位、共用设施系统保修期满后的整修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司却无权收取或缴交大修基金。该基金必须还给小区办。如果您将维修基金留给开发商，您最可能难以应回。

3、面积测绘费

面积测绘费缴纳方式为“谁委托，谁付费”，购房合同未要求开发商向房产人提供面积测量数据的义务装修哪里好，故此价格要由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提醒：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务费用实施明码标价，收费项目和标准及费用方式要在经营场所或收费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权选择自行申请产权证，开发商无权强行向居民缴纳该笔款项。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人盖房时特别是买卖方时，一定要考虑到合同面积与实际长度似乎发生偏差这样的现象，并在签署合同时以附加协议加以防范。

(一) 存在的现象：

1. 商品房合同面积与实测长度存在偏差，这仍然是个焦点问题。

消费者常常因面积问题发生争执而进入被动局势，建议购房人在购房合同中对相关可能导致的原因详细进行承诺，以保护自己的权益。

2. 开发商有时能通过公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被看到。

正确测算房屋面积，是专业员工的工作，一般购房者根本难以完成。其次，面积测量的人工操作方式，正常误差却无法阻止，一些开发商在让之形成人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

(二)如何解决面积误差?

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计更改导致的实测房屋套内占地或建筑面积(含公摊面积)与住宅买卖协议承诺面积不符的，按照协议承诺处理。合同没有约定以及承诺不确定的，按照下列方式处理：(一)面积误差比值在3%以上(含3%)，按照协议承诺的报价据实结算房款;(二)面积误差比值达到3%，购房人能提出退房。开发商应在房子人指出退房之日起30日内退还未缴保费，并借贷已付房租利息。如房产人答应再次履行合同，房屋实际面积低于合同承诺面积的，面积误差比在3%以上(含3%)部分的均价款由房产人根据约定的单价补足，面积误差比超出3%部分的房租款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积超过合同承诺面积的，面积在3%以上(含3%)部分的租金款及费用由开发商返还购房者，面积误差值达到3%部分的租金款由开发商双倍赔偿买受人。

特别提示：

1. 想测出您买的商品房的真正面积，首先购房者索要出建筑的完工图纸，请专家按照图纸进行判断。

2. 签定协议时需要加强罚则，应该承诺实际面积与产权登记面积出现偏差时的处理方法。如要求合同中未约定处理方法的，面积误差比值达到3%时，购房人有权退房。

(三)关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的扣除以栋为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本栋住宅内。

2、为整楼商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别估算分摊系数。各套商品房应扣除的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之跟。

3、公用建筑面积分摊后，不界定各套商品房摊得建筑面积的准确部位，但任何人不得侵占或改善原设计的选用功能。

分摊的公用建筑面积由下面两部分构成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和餐厅、地下室、值班警卫室以及其它用途上为楼房建筑服务的公共用房和管控用房建筑面积;

2、套(单元)与公用建筑空间两者的分隔墙以及墙壁(包括主楼)墙体水平投影面积的一半。凡未成为独立使用空间销售或租赁的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车位、非摩托车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单备选用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

4、对于半地下室，不论采光井的构造能够，都不计入建筑面积。

特别提示：

1. 签订合同时要确定约定公摊的详细项目。

2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的体量测量报告。预售商品房设计计划更改涉及预售住宅面积的，应再次提交面积测量报告。

售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协定)中要确定商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3. 其他购房人受益的其它非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需扣除的总建筑面积。

三、审查销售广告

(一)出现原因

“我们的公园绿化率达到……，我们社区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常能被中间的美丽辞藻所误导，但去实际收房时才得知与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也有一些开发商惯用的一手;另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现先前的许诺。

(二)解决方法

1. 要留意平时的证据搜集。

如买房时的楼书、广告必须保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的法律理解，此类的广告可以成为要约，在法院上对于证据递交，要求开发商兑现约定。

2. 要随时主张自己的权利。

一旦看到小区有规划被变更的意图，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免产生事实，出现“赢了官司都未能执行”的窘境。

四、法定退房条件：

在房屋验收过程中，业主如果看到购买的商品房存在品质现象，是不是都可以退房呢?退房的法定条件，综合起来以及下面几种：

1. 购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情况有：①开发商无权处分该房屋;②开发商存在欺诈行为。

2. 套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售住宅，套型与设计图纸不一致时，或者相关长度超过承诺的偏差范围装修保证金必须收房就交吗，合同中为此未约定处理方法的，购房人可以退房。

3. 面积误差造成退房：

房屋实际交付面积比原协议要求精度比值小于3%(不含3%)的。

4. 变更规划、设计使得退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及协议中承诺的配套环境的;开发商经核准改善住房结构未经买家认可的。

5. 质量不合格导致退房：

房屋主体构造质量不合格并根据有关规定经委托项目效率评估机构核查确实的，买受人有权退房。

特别提示：

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本难以验收，未拿到“三书一证一表”的房子，买家可以不买房。

2. 出现下列法定退房条件时，购房人在左右情况之一发生时选择退货，相关违约补偿责任由发展商承担，如果开发商不答应退房，购房人能向有管辖权的人民法院起诉。

3. 如果不具备上述理由，但是房屋显然发生了效率现象，购房人有权要求开发商进行维修，因此导致花费的由开发商赔偿。

五、特别建议：

可以考量集体收房。买房过程中，常常能涉及到这些专业现象，只靠消费者个人的力量有时很难解决难题，在此，特别提议您可以考量集体收房，人多力量大，结合专家的力量应对面对的全部问题!

收房需要带的工具：

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子外墙与地板是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的高度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于检测各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于清理室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间大约是继续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

收房流程:

核验业主材料

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋用地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

交纳剩余款项

业主缴交钥匙并签订《住宅钥匙收到书》

业主做综合验收

业主就验收中存在的弊端提出询问、改进意见或解决方案

开发商与房东协商并签署书面合同

根据条款内容解决交房中存在的难题，无法在15日内解决的，双方必须就解决方案及期限达成书面合同

业主签署《入住交接单》

对看到的难题要在验楼单里给予注明，如果确实属于不能收楼的，要具体写明不予收楼的缘由并提出开发商签字、盖章。

【提示】：开发商在交付时向市民提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为公章而不是复印件。

验房、填写验收记录跟作房屋交接：

验完楼后，业主要按实际验收情况提交《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);符合政府要求跟协议承诺的，通过验收;如有不满意的地方，可要求意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主要另以书面方式将意见送交开发商。根据物业意见，合同双方协调应对方式，如属能整修内容，应协调并签订有关整改维修程序，约定以后验收时间(一般不少于天)。不能整改的，应予以经济补偿;问题明显，对房屋使用用途影响重大的，可予以惩处开发商相应责任，甚至退房。

交费笔笔算清：

检查完某些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;换正规发票及办理各项相关成本与钱银有关，更能笔笔算清。

签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：

验完楼后，开发商一般规定住户填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时发放《住户手册》、《服务指南》等诸多入住手册及各类赠送物品。

具体过程如下：

1. 去物业部门查看资料部分装修保证金必须收房就交吗，分别有下列几份资料必须查验：

1) 房屋的《住宅质量保证书》--可带走

2) 《住宅使用说明书》--可带走

3) 《竣工验收备案表》

4) 面积实测表

5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2. 核实面积、合同及价格多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实能否一致，结构是否跟原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与协议签署面积是否有变化。(先查看售房合同，看之 间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考量，超出个别进行处置，建议定协议为2%误差，但是不少于5%比较好)以双方签订协议为准。一般这个时间因人而 变，时间为30--40钟。

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