房屋租赁合同无效!你未必全知道!(二)

生活中经常遇到的一些房屋租赁问题，

如何防范法律风险！

从法律的角度来看，

租房合同的内容！

租赁合同一般包括哪些内容？

《商品房租赁管理办法》第七条明确规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由双方当事人约定。 ，一般应包括以下内容：

（一)房屋租赁当事人的姓名（姓名）和住所；

（二)房屋的位置、面积、结构、附属设施、家具、家电等室内设施；

(三)租金及押金金额、支付方式；

（四)租赁使用和住房使用要求；

（五)场所和室内设施的安全性能；

(六)租赁期；

(七)房屋维修责任；

（八)物业服务、水、电、气等相关费用的支付；

（九)纠纷解决及违约责任；

（十)其他约定。”其次，房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或拆除时的处理措施。

在以下八种情况下，

租赁合同无效！

你可能不知道这一切！

租赁合同无效的情形：

1、房屋未经竣工验收出租，房屋租赁合同无效。

2、违章建筑租赁合同无效。

3、确定拆迁的房屋已出租，房屋租赁合同无效。

4、出租人与承租人订立的租赁合同，对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建造的房屋无效。

5、出租人与承租人签订的租赁合同，对于未经批准或者按照批准内容建造的临时建筑物无效。

6、租期超过临时建筑使用年限，超出部分无效。

7、如果租期超过20年，超出部分无效。

8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三方时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超出部分的约定无效，但出租人和承租人另行约定。除非同意。

问题解答

一、入房方缴纳的房屋使用费的缴费标准如何确定？

房屋租赁合同无效的，当事人要求参照合同约定的租金标准缴纳房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋使用费标准参照合同约定的租金标准，也可综合考虑以下因素：

（1)房屋是否有正常使用条件，如是否有水电停电等影响当事人正常使用的情况；

（2)当事人是否按照约定的用途使用了房屋，如果合同无效，但当事人按照约定的用途在租赁房屋内从事经营活动的；

(3)双方对合同无效的过错程度。

二、租赁房屋装修当事人该如何处理？

根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意进行装修的，租赁合同无效的，没有形成附着的装饰物。，如出租人同意使用，可折价归出租人所有；不同意使用的，可以由承租人拆除。房屋因拆迁损坏的，承租人应当恢复原状。出租人同意使用所附装饰品、装饰品的，出租人可以折价拥有；出租人不同意使用的，双方按照导致合同无效的过错分担其现值损失。

出租人是否同意使用，不能仅根据出租人的口头表达来判断，还应根据出租人的实际行为来判断。出租人实际使用过的装饰物，视为出租人同意使用；房屋使用者需要装修的，应以优惠的方式处理。

承租人未经出租人同意进行装修装修的，出租人同意使用的装修装修物品可以折价归出租人所有；出租人不同意使用的，由承租人承担损失。

三、出租人与承租人因租赁合同发生纠纷，如发生转租，应通知转租人还是增加分租人参与诉讼？

发现租赁合同无效时，不能履行转租合同。为处理合同无效的法律后果，分租客应参与诉讼。在评价过程中，还应承担配合评价的责任。

因此，如果出租人不起诉分租人，人民法院需要就房屋归还问题向出租人说明，并告知分租人可以追加为共同被告，从而共同解决合同无效的法律后果。人民法院也可以根据判决执行问题和保护转承租人利益的需要，直接将转承租人列为无独立请求权的第三人。

四、租赁合同无效，转租合同有效吗？

租赁合同的效力与转租合同的效力应当分开审查，即合同效力应当按照合同法和相关司法解释的规定分开审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与转承租人之间的租赁合同不一定无效。

五、租赁合同无效，转承租人能否直接要求承租人或出租人赔偿装修损失或在出租人与承租人之间的诉讼中承担违约责任？

出租人与承租人之间的租赁合同被法院确认无效或撤销，转承租人要求承租人或租赁合同出租人赔偿装修损失或承担违约责任的，债权应与出租人和承租人一致。双方的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能在同一案件中一起主张，分承租人应当分别提起诉讼。

法院裁定分租人迁出房屋的，应当询问分租人是否为装修、装修申请必要的证据保全措施。证据保存。

六、法院依职权认定房屋租赁合同无效。合同无效的后果，包括腾空、失去装修等，是否一并处理？

当事人对房屋租赁合同的履行或者解除发生争议，经审查认定租赁合同无效的，法院应当对当事人的变更请求作出说明，并尽量引导当事人处理法律后果一并认定合同无效。判决确认租赁合同无效，驳回当事人的一切诉讼请求。

七、房屋连续转租中，某手租赁合同无效，履约期满或被解除，当事人要求退还房屋，如何处理？

房屋多次转租，双方因其中一份租赁合同发生纠纷。经审查，认定租赁合同无效、履行期限届满或被解除，合同出租人要求返还房屋。一般不需要在租赁合同中增加其他当事人参与诉讼。，承租人可以根据合同的相对性将房屋直接返还给出租人。

八、房屋租赁合同无效导致的信赖利益损失如何认定？

房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。单纯采用恢复原状的方式会导致当事人之间的利益失衡，一方依赖合同的效力并能够履行的一方要求另一方赔偿信赖利益的损失，例如由此造成的签约机会的丧失，可以基于诚信原则。应酌情支持租赁房屋的价差、成本、合同剩余租赁期限等因素。根据目前的司法实践，判决损失的金额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

下面就让我们一起来深入了解一下租房相关的法律知识吧！

如果在房屋使用过程中出租物业发生损坏，谁来负责维修？

《合同法》第220条出租人应当履行租赁财产的维修义务，当事人另有约定的除外。第二百二十一条 租赁物需要修理时，承租人可以要求出租人在合理期限内修理。出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。租赁物的维修影响承租人使用的，相应减少租金或者延长租赁期。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物。租赁物因保管不善造成损坏、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第九条出租人应当按照合同约定履行房屋维修义务，确保房屋和室内设施的安全。受损房屋未及时修复，影响承租人正常使用的，承租人应当按照约定承担赔偿责任或减免租金。房屋租赁合同期间，出租人不得擅自单方面提高租金水平。第十条 承租人应当按照合同约定的租赁目的和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构或者擅自拆除、改造室内设施，不得破坏合法的房屋。其他所有者和用户的权益。

关于出租房屋的问题

原则！房屋转租须经出租人同意，但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三方造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民 法院应认定超出部分的协议无效。但是，除非出租人和承租人另有约定。

例外！承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同。但是，如果出租人随后得知房屋被转租，则应在6个月内提出异议，否则不得擅自解除合同。《解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人正在转租，但在六个月内未提出异议的，出租人以承租人不同意或者认为不同意为由请求解除合同的转租合同无效，人民法院不予支持。因租赁合同发生纠纷的，人民法院可以通知分承租人作为第三人参加诉讼。

租赁房屋装修完成后，租赁期满或租赁合同终止或无效时的装修怎么办？

1、租赁合同无效的，装修处理如下：

《解释》第九条 承租人进行装修、装修的，应当征得出租人同意。租赁合同无效时，没有附着装修和装修。出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，承租人可以拆除。房屋因拆迁损坏的，承租人应当恢复原状。出租人同意使用所附装饰品、装饰品的，出租人可以折价拥有；出租人不同意使用的，双方按照导致合同无效的过错分担其现值损失。

2、租赁合同期限届满或解除时，装修处理如下：

《解释》第十条 承租人进行装修、装修的，应当征得出租人同意。租赁期届满或合同终止时，除当事人另有约定外，承租人可以拆除未附着的装饰物和承租人的装饰物。房屋因拆迁损坏的，承租人应当恢复原状。第十一条 承租人在承租人同意的情况下进行装修、装修，在合同终止时房屋维修补偿协议，双方当事人对附着的装修没有约定的，人民法院应当按照下列情形处理：

（一)因出租人违约解除合同，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修、装修残值损失的，应予支持;

（二)因承租人违约解除合同，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修、装修残值损失的，不得但出租人同意使用的，应当在使用价值补偿范围内适当补偿；

（三)因双方违约导致合同终止，剩余租赁期内的装修及装修残值损失，双方应根据各自的过错承担相应的责任；

（四)如因双方不可归责的原因解除合同，剩余租赁期内的装修及装修残值损失由双方按照公平原则分担。如果第十二条 承租人不得支持装修，经出租人同意装修。租赁期届满，承租人不支持承租人向出租人提出额外的赔偿要求。装修及装修费用，双方另有约定的除外。

3、承租人未征得出租人同意装修的，装修处理如下：

解释第十三条 承租人未经出租人同意进行装修、扩建的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

出租一间房如何维权？

一房多租，即出租人在未通知承租人的情况下将房屋多次出租给他人。同一房屋已订立多份租赁合同，且所有合同均有效的，承租人主张履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定承租人履行合同：

(一)拥有出租房屋的合法所有权；

（二)已办理登记备案手续；

（三)合同成立较早，无法取得租赁房屋的承租人要求解除合同并赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。”

关于购买和出售完整租约的问题

买卖不会破坏租约。《合同法》第229条明确说明：“租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。” 《最高人民法院关于若干问题的实施意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私人房屋在租赁期内因出售、赠与或者继承等原因发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新所有人继续有效。” 如果出租人要出售出租房屋，租赁合同对受让人仍然有效，但应注意以下例外情况：

1、承租人的优先购买权！

《合同法》第230条出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权以同等条件购买。《解释》第21条 出租人在合理期限内未通知承租人出售出租房屋或者有其他侵犯承租人优先购买权，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。

2、买卖情况可破租约！

一般来说，买卖不能解除租约，但在下列情况下，买卖可以解除租约：

《解释》第二十条 租赁期间租赁房屋所有权发生变化，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，出租房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一)房屋在租赁前有抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变更；

（二)房屋在出租前已被人民法院依法查封。

有抵押租房，租还是不租？

《最高人民法院关于申请若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人出租抵押财产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将抵押财产出租。 . 财产出租时，抵押人未书面通知承租人该财产已抵押的，抵押人应当对因租赁财产给承租人造成的损失承担赔偿责任；抵押人书面通知承租人的即该财产已经抵押，抵押权变现给承租人造成的损失，由承租人承担。”

因此，如果租赁房屋先抵押，出租人仍有出租房屋的权利，承租人也可以出租房屋，但承租人应承担相应的法律风险，即后建立的租赁合同关系应由承租人承担。不得反对建立第一次租赁合同关系。抵押权人实现抵押权时，租赁合同对房屋的新受让人不具有约束力，即“买卖可破租”。此时，出租人未在租赁合同订立时告知承租人出租房屋已抵押的，出租人应当承担损害赔偿责任；出租人告知的，由承租人承担。

房屋出租后，如果出租人将房屋抵押，承租人应如何防范法律风险？

《担保法》第四十八条规定：“抵押人以已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效。” 这也明确规定：“抵押人以租赁物为抵押的，抵押物实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

可见，租赁合同只会对抵押权的实现产生一定的影响，但对于承租人而言，只要租赁合同先成立，抵押权在后，抵押权的实现就不会对承租人影响很大。，对于出租人，应当告知抵押人房屋已经出租，由抵押权人决定是否接受出租房屋的抵押。.

在现代社会，房屋租赁是一种非常普遍的现象。随着人们法律意识的逐渐增强，需要关注的事情也越来越多。希望法律风险的防范对当前或未来的出租人和承租人有所帮助。护送房屋租赁。

最后，一起来看看2020年最新的房屋租赁合同范本吧~

出租人（甲方）

承租人（乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，双方在平等自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜订立本合同。

第一条 房屋基本情况

房子位于市区（县）。房屋为：房屋、客厅、卫生间、厨房，建筑面积平方米，使用面积平方米，装修状况，其他条件均为房屋维修补偿协议，房屋（□有/□无）抵押。

第二条 房屋所有权状况

房屋所有权状态为：

（一)甲方拥有房屋所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证明，证明编号为：.

（二)甲方有权转租房屋的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有人允许甲方转租房屋的书面证明。证明为：...

第三条 住房使用

房屋用途是： 乙方保证未经甲方书面同意，并按规定经有关部门审批，不改变房屋用途。

第四条 身份验证

（一)甲方应向乙方出示（□身份证/□营业执照）等真实有效的身份证明。

（二)乙方应向甲方出示（□身份证/□营业执照）等真实有效的身份证明。

第五条 房屋改造

（一)甲方应在本合同签订后的几天内对房屋进行以下装修： 房屋装修费用由（□甲方/□乙方）承担。

（二)甲方（□是/□否）允许乙方对房屋进行装修、装修或新增物品。装修、装修或新增的范围为： ，双方也可书面约定。

第六条 租赁期限

（一)租期从 y/y 到 y/y，总共 y/y 个月。

（二)租期届满后，甲方有权收回房屋。乙方如需续租，应向甲方提出（□书面/□口头）续租申请日提前重新签订租赁协议。

如乙方继续使用租赁房屋，甲方未提出异议，本合同继续有效，租赁期限为无限期。

第七条 租金

(一)租金标准：RMB/(月/季/半年/年)，合计：RMB（大写：RMB）

（二)交房租的时间和方式：......

(三)租金支付方式：(□甲方直接代收/□甲方代理人直接代收/□甲方代理人为房产中介，乙方应开房产中介不得直接代收房租除非乙方未按时向银行支付房租，否则乙方应从本合同签订之日起开始，其中一份合同应在3个工作日内送达银行。）

（四)甲方或其代理人收取租金后应向乙方出具收据。

第八条 房屋租赁押金

（一)甲方交付房屋时，乙方（□是/□否）应向甲方支付房屋租赁押金，具体金额为：元（大写字​​母：元）

（二)租赁期满或解除合同后，除扣除费用、租金、违约责任外，剩余部分房屋租赁押金全额退还乙方由乙方承担。

第九条其他费用

租赁期间，与房屋有关的各项费用按以下方式承担：

（一)乙方承担（□水费/□电费/□电话费/□看电视费/□暖气费/□煤气费/□物业管理费/□）等费用。甲方乙方应保管好相关的付款凭证并出示给甲方。

（二)本合同未列明的房屋租赁税及其他费用由甲方承担。

第十条 房屋交还

（一)交货：甲方应在当年日期前按照约定的条件将房屋交付给乙方，门钥匙和交货即视为完成。

（二)返还：租期届满或合同终止后，乙方归还房屋及其附属设施。验收合格后，双方在《房屋附属设施清单及设备”。双方结清应由各方承担的费用。乙方新增的项目可自行收回，而乙方装修装修，具体处理办法为（□甲方乙方恢复原状 / □ 乙方向甲方支付恢复所需费用 / □ 乙方放弃回收 / □ 归甲方所有，但甲方按折价补偿）

归还后，甲方有权不经甲方同意处理乙方留在家中的物品。

第十一条 房屋及附属设施的维修

（一)在租赁期内，甲方应确保房屋及其附属设施处于适宜、安全的状态。当乙方发现房屋及其附属设施损坏或出现故障时，应及时通知甲方进行维修。

甲方应在接到乙方通知后的几天内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

（二)甲方没有义务维护或修理乙方的装修、改进和添加。

（三)乙方应使用和爱护房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用造成房屋及其附属设施损坏或故障的，乙方应负责维修或赔偿 乙方拒绝维修或拒绝承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购买新物品，费用由乙方承担。

（四)由于自然属性或合理使用造成房屋及其附属设施的损失，乙方不承担任何责任。

第十二条转租

（一)除非甲乙双方另有约定，乙方在租赁期内将部分或全部房屋分租给他人前，应事先征得甲方书面同意。

（二)乙方转租房屋应按规定与接受转租的一方签订书面转租合同。

（三)接受转租造成房屋及其附属设施损坏的，乙方应向甲方承担赔偿责任。

第十三条 所有权变更

（一)如甲方在租赁期内转让房屋，甲方应提前10天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下先于第三方购买。

（二)租赁期内房屋所有权发生变化的，本合同在乙方与新业主之间具有法律效力。

第十四条 解除合同

（一)甲乙双方协商一致可终止本合同。

（二)有下列情形之一的，本合同终止，双方不承担违约责任：

1、房屋因城市建设需要，依法纳入房屋拆迁范围。

2、房屋因地震、火灾等不可抗力造成的损坏、丢失或其他损失。

（三)甲方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：

1、房子已经好几天没在约定的时间交付了。

2、交付房屋不符合约定，严重影响乙方使用。

3、由于乙方不承担约定的维修义务，乙方无法正常使用房屋。

4、交付的房屋危及乙方的安全或健康。

5、其他：。.

（四)乙方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同并收回房屋：

1、租金未交或未按约定交租的天数。

2、拖欠各项费用达人民币。

3、擅自改变房屋用途。

4、 擅自拆迁或损坏房屋主体结构。

5、擅自将房屋转租给第三人。

6、利用房屋从事非法活动。

7、其他：。. .

第十五条 违约责任

（一)出现本合同第十四条第三款规定情形之一的，甲方应按月租金的百分比向乙方支付违约金。

（二)甲方未按约定履行维修义务给乙方造成的人身和财产损失，甲方应当承担赔偿责任。

（三)在租赁期内，甲方如需提前收回房屋，应提前2天通知乙方，将收取的租金余额退还乙方，并支付百分之一的违约金。每月的租金。

（四)出现本合同第十四条第四款规定情形之一的，乙方应按月租金的百分比向甲方支付违约金。

（五)乙方擅自对房屋进行装修、装修或添置新东西的，甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失。

（六)乙方如需提前解除租约，需提前1天通知甲方，并支付月租金%的违约金。

(七)甲方未在约定时间内交付房屋或乙方未按约定支付租金但不符合解除合同条件，乙方未在约定时间内归还房屋的约定时间，标准支付违约金。

（八)其他：...

第十六条 无权

甲方代理人签订本合同并办理相关事宜的，甲方代理人与乙方应在甲方在委托书或租赁代理合同中授予的授权范围内确定本合同的具体条款。权利或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面批准，对甲方不具有法律效力。

第十七条 合同纠纷的解决

因本合同产生的争议，由双方协商或调解解决；协商、调解不成的，应当依法向_____________人民法院提起诉讼，或者按照另行达成的仲裁条款或者仲裁协议申请仲裁。

本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式两份，甲方持有一份，乙方持有一份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充均应以书面形式作为本合同的附件。附件与本合同具有同等法律效力。

甲方签字或盖章： 乙方签字或盖章：

身份证号： 身份证号：

合同时间

法律第一视角

北京卫视《审判纪录片》

以法庭审判为中心的法律专题节目

把画廊延伸到家，普及法律知识

北京卫视法律《审判纪实》栏目法律观察员、北京中实律师事务所律师主任王静带你观察：为什么我的亲生父亲反对我爷爷给我一套套房？

---

居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）