精装修项目管理程序文档.doc

WORD格式整理专业知识分享嘉友轩投资有限公司项目管控文件编号：JYX-GC-ZY002版本：1.0精装修项目管控程序编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订情况设置内容更改人审查人同意人WORD格式整理1目标为提高精装修管理，全面提升装修项目效率，规范精装修管理步骤，减少不必要的更改和返工，提高企业研发的品牌的竞争力和用户满意度，实现企业精装修项目的管控目标。2适用范围本指引适用于嘉友轩投资全部研发工程的批量户内精装修项目的管控流程控制。3定义精装修项目：批量的户内精装修从工程定位到完工跟精装修有关的管理过程（不含室内和公共区域精装修）。该项目内容包括但除了限于涂料工程、砖贴饰工程、木地面工程、户内门工程、吊顶工程、石材贴饰工程、橱柜工程、洁具安装工程、防水工程、强弱电工程、给排水项目等。4精装修工程推进流程图5精装修工序流程图6关键节点工作职责6.1职能部门工作职责○参与或配合●负责☆核查★审批△通知、抄送序号关键节点工作职能分工项目中心设计部工程监管部利润部运营部业主客户服务部1精装修计划设计○●△○○2材料/部品清单○●△○○3土建/装修交接标准的确认●△△△4精装修施工图设计○●△△△5精装修交楼标准的确定●○△△○6材料/部品图纸深化●○△△△7样板区总结●○★○○8精装修项目管理策划●○★○9批量精装修招标○○○●10批量施工图深化●★△△△11工程样板房施工●○○○○12精装修/土建交接●13批量精装修施工●○○○○○14业主开放日●○○○15精装修一房一验整改实施●★○○16交房前的组织、准备和精保洁●○△○○17交房后专项经验反思和实例积累●○○○○○6.2概念计划阶段各职能部门职责明细6.2.1项目中心6.2.1.1项目中心应配合完成精装修计划设计、材料/部品清单的明确、精装修施工图设计等设计阶段各项工作。

6.2.1.2项目中心应建立严格的招投标方案，并配合成本部完成材料部品和精装修单位招标的各项工作。6.2.1.3项目中心应负责完成精装修交楼标准的确认和居民开放日的施行等各项工作。6.2.1.4项目中心应负责从施工过程中的材料/部品图纸深化、样板区总结、批量施工图深化、精装修/土建交接，到样板房和批量精装修的监理进度、质量、验收和移交的整个步骤。6.2.2设计管理部6.2.2.1设计管理部负责精装修计划设计、材料/部品清单和批量精装修施工图的提交。6.2.2.2.设计管理部配合完成精装修交楼标准的确认、材料/部品图纸深化和批量施工图的审批、样板区总结、批量精装修招标及监理过程中的其他协调工作。6.2.3成本管理部6.23.1成本管控部应配合完成设计、施工各阶段的费用审批及看法咨询工作。6.2.3.2成本管理部应根据招投标方案完成设计、施工过程中的各项招标工作。6.2.4营销部6.2.4.1营销部应配合完成从精装修计划设计、材料/部品清单、精装修交楼标准的确认、样板区总结、工程样板房和批量施工、精装修交楼标准的确认，直至业主开放日、精装修一房一验整改、交房前的组织、准备和精保洁的推进等各项工作。

6.2.5物业6.2.5.1物业公司应配合完成精装修施工过程中的提早介入监控、客户开放日跟踪等各项工作。6.2.5.2物业公司应配合完成精装修完工后的新房验收、整改等各项工作。6.2.6工程管理部6.2.6.1工程管理部应开展样板区的小结、精装修项目管理策划、一房一验整改实施的审查工作。6.2.6.2工程管控部开展和配合批量精装修招标的施工单位调研、各施工阶段的供货商投诉处理等工作。6.2.6.3项目管理部应开展和配合计划审查和有关批量精装修施工实施步骤中的其他各项事项。7程序7.1精装修计划设计：根据调整后项目定位策划书中建议的设计样式系列、材料/部品和系统及风险指标等因素进行精装修计划设计。7.1.1设计管理部依据明确的房子平面和工程装修定位策划书等因素编制设计任务书委托设计单位进行精装修计划设计。7.1.2各相关职能部门对设计样式、材料/部品和系统的选取提出看法，对风险评估进行审查，设计管理部依据各部委意见告知设计单位对设计思路进行微调。7.1.3精装修计划设计应尽可能与建筑设计同步展开，精装修计划设计涉及原建筑平面设置的，应将更改情况迅速公布建筑设计单位进行微调；相同，如建筑计划调整，也应立即告知精装修设计人员以保持图纸的一致性，避免重复和偏差。

7.1.4对有些部品的设计有理由的话也应提早至与精装修计划设计同步进行，如家具、衣柜设计等。7.1.5为便于施工和效率控制，方案设计步骤中对部品和材料如卫生间浴室房、厨房水槽等设计应尽量做到规格统一，并推出策略采购已确认的部品。7.2精装修施工图设计：在装修设计思路调整的基础上进行施工图设计。7.2.1设计管理部综合各方看法，委托设计单位对装修计划进行微调，并按施工图提出进行设计；样板房施工图设计应运用批量装修的费用控制规定和样板房本身的展现成效进行设计。7.2.2精装修施工图设计与样板房的家居设计应同时进行，以检验整体效果。7.2.3尽管工程进度和招标等问题，可分阶段出图，但最低限度需满足招标规定7.2.4为做到水电施工图与装修水电定位图设计的统一，减少初期设计更改，精装修设计单位应尽可能在水电施工图设计前提供精确的电力定位图给电气施工图设计单位，保证机电施工图按装修要求进行设计。7.2.5水电定位图除平面布置图外，还应有外墙、顶棚平面图及对应的位置长度标注，便于施工时做到正确预埋；对空调孔位等与预留空隙施工图有关系的应给予标明；水电定位应运用精装修陈设、家俱、家电布置综合考量。

7.2.6施工图出图完成后，由设计部立即组织工程中心、各精装修单位等进行设计交底和图纸会审，对甲供材料、部品和系统的产品、型号、技术指标和品牌性能等进行重新确定。7.3材料/部品清单：根据精装修设计思路，提供大致材料/部品和系统明细清单（参看附件一：材料选型定板表），便于成本的提早招标和控制。7.3.1设计管理部依据精装修计划提交材料/部品明细清单，成本部、营销部和工程中心对性能数量清单、品牌、价格等进行评估并给出意见。7.3.2材料部品需要使用经环保检验合格的材料，符合《民用建筑项目室内环境排放控制规范》GB50325-2001的规定，并应优先选择集团和区域策略合作供应商，在清单中应具体标明使用部位、规格尺寸、选用品质等，以便进行装修效果的检测和核价。7.3.3.根据经调整最后选定的材料/部品明细清单和招投标方案，成本管控部安排后续相关采购工作。7.4材料、部品招标方案7.4.1项目中心依据材料/部品和系统明细清单提出材料/部品采购计划，成本部配合完成相关招标工作。7.4.1材料、部品采购计划应注重时间节点，配合样板房最后展现的还要。7.5土建/装修交接标准的确认：根据施工和现场管理规定对土建与装修完成的工作内容确定交接标准。

7.5.1项目中心在主体工程投标前按照土建施工与装修施工的不同规定，本着严格责任区分，谁施工更有促使成品保护、更能确保品质、更有促进效率控制的方法对装修的基础部分的铺装界面进行区分，编制详细界面划分交接要求（参见精装修技术标范本文件中有关界面划分的规定）。7.5.2为防止风险的降低，在总包采购时建议土建总包单位的监理范围按毛坯竣工要求给予明确，后续如有微调的再给予扣减。7.6精装修交楼标准的确认7.6.1通常状态下，项目中心应在样板房完成后再安排制定精装修交楼标准并组织各部门讨论确立。7.6.2根据销售策划和营销协议的规定，应有鉴于性的在交楼标准中确定材料标准，对这些材料/部件和系统须注明产品的应严格要求，对能遵循装修效果的有多种产品的材料/部品和系统应多列同档次产品或不列以谋求批量装修时材料更换的灵活性，降低不必要风险。7.6.3对交楼标准的表述总体提出尽量简明，不得为诠释销售效果进行超标准承诺。7.7材料/部品图纸深化在样板房施工图施工前对材料、部品进行施工图加强。7.7.1项目中心应按照明确的材料/和采购结果进行材料/部品定样并指出推动提出。7.7.2．项目中心应同时对推动图提交的清晰性和迅速性遭到跟进；设计部负责对材料/部品的推进图纸进行审核7.7.3所有推动涉及费用调整的应获得利润管理部的同意。

7.7.4．所有深化图纸应尽快反馈精装修设计，如有必要应与建筑、机电等相关专业进行交流。7.8样板房精装修施工招标7.8.1项目中心依据项目二级计划要求样板房精装修招标方案，成本部配合完成相关招标工作。7.8.2样板房精装修招标重点调研精装修单位的科技水准及过往合作状态，为后续批量精装修招标确定基本的供货商入选范围。7.9销售展示样板房施工7.9.1展示样板房应重点解决图纸的清晰性、部品清单实施步骤的调整、部品设计的调整、工艺的调整等原因并完成绝大个别的工艺磨合，为后续批量精装修招标和施工打下基础。7.9.2展示样板房应注意与批量精装修实施的互相关系，避免后续批量实施的可操作性、质量稳定等产生原因。7.9.3通过展现样板房的监理考察样板房招标单位的进度、质量、管理效率及配合状态，为后续批量精装修招标提供决策根据。7.10样板区总结7.10.1样板区完成后一个月内，项目中心依据项目整体状况需要组织样板区经验反思并递交经验总结报告报企业项目管控部审批。7.10.2公司项目部配合完成相关组织工作并视状况组织相关经验沟通推广会。7.11精装修项目管理策划7.11.1项目中心依据项目的不同类型需要编制精装修项目管控策划书，主要确立精装修工程的管控模式、标段划分等工作，为下一阶段批量精装修招标、施工奠定基础。

7.11.2精装修项目管理策划书需要经企业项目管控部组织评定并审批7.12批量精装修施工中标7.12.1项目中心依据项目二级计划要求批量精装修招标方案，公司利润部依据招标方案和批量施工图进行商务标标底编制。7.12.2项目中心应组织企业相关部门重点调研总包和分包的资质和意识，形成考察报告和描述并报各相关领导同意。7.12.3项目中心负责技术标编制并组织投标单位进行现场勘验、答疑等工作。根据精装修项目管理策划书明确的工程监管体系，技术标应严格对应招标规定。7.12.4招标过程应确定土建施工与装修施工的工作界面，协调好交接验收、装修报建、竣工备案等一系列原因。7.13批量施工图深化：7.13.1项目中心依据施工图纸及现场实际状况提出详细深化要求并跟进推动图的提交及现场的推行和调整，设计部配合推行相关审批工作。7.13.2所有推动涉及费用调整的应获得利润管理部的同意。7.13.3所有深化图纸应尽快反馈精装修设计，如有必要应与建筑、机电等相关专业进行必要交流。7.14工程样板房施工：由于现场结构、水电可能存在的差别和销售展示样板房不能覆盖所有房子等问题，在实际施工楼栋进行样板房施工，以达到磨合工艺、节点处理的原因。

7.14.1项目中心负责，要求一定在实际施工楼栋安排工程样板房的施工；7.14.2工程样板房施工时应重点关注门窗的封闭、上下楼层之间排水立管、煤气管的提前施工已及上部楼层防水层的施工。7.14.3根据实际状况，如果展示样板房安排在铺装楼栋中的，工程样板房也可按照状况不做。7.15精装修/土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的项目进行验收，质量有疑问的强调限时整改。7.15.1项目中心应负责监测移交条件能否符合、管理责任是否推行，并确定详细移交时间。7.15.2土建总包单位应对装修承包单位进行交底，并组织相关单位进行场地/工序移交，办理移交手续，填写《毛坯房移交记录表》。对验收中看到的现象，监理公司应按照移交记录表具体记录整改意见并下发到相关施工单位，限时整改。7.15.3验收应按照批量精装修备案模式不同有所区别，毛坯备案的按现行验收规范进行，特别是对于室内尺寸、净高、墙面开裂、裂缝、外墙渗漏、屋面开裂、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注；精装修备案的则按照土建已完成工序的效率进行考核。（详细规定参见附件二：土建精装修交接作业指引）7.16批量精装修施工7.16.1开工准备工作的检查。

项目工程部和施工应检查、督促精装修总包单位完成施工准备工作家装公司，包括技术准备和人员、材料、设备或许到位等。7.16.2进场施工前，精装修总包应提供专设封样间并对进场材料提前进行送样审核并提交相应《材料样板验收表》（参看附件三）。7.16.3所有进场材料系统的检测验收工作均应提交材料/工序检查清单，形成书面记录。具体如下:当甲供材料/部品/部件进场时，供货商需要提供相关的规格说明程序（材料合格证、质保书、3C认证、检测报告等），要居众装修施工单位、项目中心专业顾问、监理工程师三方进行考核。三方验收时应对照存库的材料/部品/部件样板进行考核，验收合格后须提交材料/部品/部件验收记录（比如材料采购单位、送货时间、收货时间、收货总量、是否有受损、收货人）。材料到场后应按有关条例和协议程序的提出尽快按照一定比重送检，如重要头部或关键施工部位的材料等按照实际状况做破坏性检测或全数检验。该检测工作由精装修施工单位组织、供应商配合、监理单位见证取样，具体参见《批量精装修材料复核及复试要求汇总表》（参看附件四）。7.16.4精装修施工单位在进场前一周内向项目中心申请施工组织计划、专业专项施工方案、成品保护计划、质量保障制度等相关效率、技术监管程序。

相关程序经监理、项目中心逐步审查后，由审核方签字确认，精装修施工单位必须明确按照该计划组织施工。7.16.5批量装修即将施工前要遵守样板先行的要点，在大体量施工前需要就重要工序列出工序样板施工清单，先做工序样板，项目中心组织施工、总包、分包对已完成的工序样板进行联合验收检测，提出书面考核意见并盖章确认；批量施工时应明确按经证实的样板的品质标准和提出的施工工艺执行，管理规定见《施工样板及验收作业指导书》（参看附件五）。7.16.6项目中心负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协同工作，就施工中存在的现象及时组织举办现场协调会，进行必要公布。7.16.7项目中心应按照以下方法制定质量掌控体系：阶段性的品质验收，由项目中心项目工程顾问组长/总助组织监理、精装修施工单位等对品质进行设备性的阶段检查，验收后产生相关复核纪录，以项目函件的方式由监理督促施工单位进行整治。阶段性检测验收的关键点：1、大体量施工水电隐蔽工程验收2、大体量施工装饰隐蔽工程验收3、大规模装饰面层报验4、大体量成品安装报验5、一房一验6、竣工验收施工过程中发生的项目效率验收应按照下列方式进行：在项目验收前，精装修施工单位在检查合格的基础上，再书面告知监理单位和工程中心验收，验收合格后记录填写应立即，并给予妥善签字确认。

各阶段精装修验收过程中应注重物业的前置跟踪监测，为现场品质监控提供不同视角的协助，也为物业今后接收打下基础。具体工序流程参见附件《精装修工序流程图》。7.16.8施工进度控制。项目中心依据企业一级节点计划表编制精装修项目监理控制方案，并制定节点计划的掌控措施。项目中心每日应定时检测，对进度计划的推进情形进行确认；在年底检查工程的月进度计划完成状态并提交月度进度报表报企业项目管控部和运营中心备案。7.16.9项目中心应定期检测监理单位对装饰材料（尤其是甲供料）和施工过程的品质控制工作，监督施工的员工到位情况装修好的公司，跟踪和督促专职工程监理的工作，确保施工过程一直进入受控状态。7.16.10重点推进成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的要点，并由精装修总包单位安排专人负责巡视监督；对易受污染和伤害的头部及产品应事先建立妥善的维护计划，报监理和项目工程部同意后实行；推进过程中，监理及项目工程部对现场维护状态进行检测，对产品维护不利者应按协议有关条例进行赔偿，具体参见成品保护标准，有关规定（参看附件六）。7.16.11施工期间应建立安全、文明施工管理，定期进行检测精装修部品单位竣工，具体参见《嘉友轩投资有限公司健康文明施工标准》有关规定（参看附件七）。

7.16.12为提高精装修工程现场管理，奖优罚劣，调动相关供应商的积极性，项目中心可根据本身状态定期对有关供给商的管控质量、完成的项目效率(实体质量)和文明施工等几个方面进行检测、考评，并建立必要的鼓励奖惩机制。7.16.13精装修施工管理还应关注室外市政项目(比如公路、雨排水、煤气管线)等的进度状态，尽量做到施工期间材料运输的顺畅，最好能在施工前做到雨排水管安装完成、道路基层完成施工，煤气管线、煤气表等及时进场施工，避免施工有较大的相互影响；7.16.14装修施工应明确按《住宅装饰装修项目监理规范》（GB50327-2001）及工序样板施工确认的施工工艺进行施工。7.16.15.针对住宅装修常用的品质通病，在防开裂、防破损方面应有专项计划、专门方法。7.16.16.履约评估：项目中心应定时对供给商进行偿付评估，为后续工程和标段供应商选定提供根据。7.17业主开放日：为满足小顾客对精装修过程的知情需求，展示企业精装修项目管控水平，减少后期效率投诉，项目可按照本身状态在装修施工期间安排一次业主开放日，让市民进行现场参观。7.17.1项目中心依据装修进度状态，应选取恰当时机安排业主开放日，一般建议在装修总包整改工作几乎完成后，如有理由也可在施工过程中提前开放。

7.17.2项目中心应事前按照施工实际状况和居民其实会讨论到的难题进行准备，编写《客户问答手册》，并在市民开放即将对参与陪同的员工进行专门学习，做到事先知道状况、统一口径。7.17.3项目中心组织监理公司及企业其它部门监管人员做好市民参观陪同，陪同人员负责理解业主提出的疑问，对不能理解的难题陪同人员将居民要求的难题记录起来，参观完工后交由工程中心统一处理。7.17.4项目中心应汇总存在疑问及整改情况，填写问题探讨表，其它相关部门配合提交回复意见参考精装修部品单位竣工，为后续工作提高提供根据。7.17.5业主开放日成为员工服务的重要一环，各部门应高度加强，在开放日期间做好接待工作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分展现企业的现场监管水平、服务能力。7.18工程完工备案验收7.18.1.这里的完工备案验收主要指整体精装修完工备案，如果是毛坯备案的，则相关工作已于土建、精装修交接前完成。7.18.2.该项工作由工程中心组织质监站、设计、施工、监理等单位按照国家及有关地区验收标准进行开工备案验收。7.18.3.在项目开工验收前，总包单位应该完成各项竣工资料并递交由具备特定许可识别单位出具的室内环境品质监测合格报告。

7.18.4.竣工备案验收一般应在一房一验完成后进行，但也可依照现场实际状况穿插进行。7.19精装修一房一验整改：强化批量精装修一房一验的品质建立环节，使之达到交付要求。7.19.1.由工程中心组织总包、物业、监理、有关精装修单位等按照国家、地区及企业验收标准根据分户验收的标准进行，要求现场发现的现象要有严格标示，对存在品质缺陷的地方逐项记录汇总后公示，以便后续整改和验收。7.19.2.检查所看到的现象应由施工督促总包、装修单位和各分包单位按照验收问题汇总单迅速整顿，整改完成后提请监理公司及工程中心验收。7.19.3.一房一验的考核整改流程：施工内容所有完成→经检查合格后→多方细部检查考核→问题整治和施工复查→多方复验→移交。7.19.4.由于参与验收的人员很多，应更加留意在验收过程中的成品保护，避免验收过程中的二次破坏。7.20交房前的组织、准备、精保洁和维修：精装修工程一房一验完成后，开展交付工作安排、保洁，点验、移交等直到交付后维修的一系列工作。7.20.1.项目中心组织，监理公司、土建总包、装修单位、各总包单位及业主公司参与，就每户设备列出点验清单并逐个点验和移交。

7.20.2.移交物业前精装修单位应完成相关精保洁，项目交付小市民前业主可按照现场实际状况和居民收房顺序予以重新组织精保洁。7.20.3.项目中心应按照精装修工程方法构建精装修完工实施方案，明确交付顺序安排，组织构架、流程组织、资料准备、人力和材料准备、集中交房期管理力量和维修力量的组织和安排、客户答疑、临时性案件的处置方案等各项内容。7.20.4.项目中心应建立学习方案，安排有关分包对物业进行专项培训。7.20.5.收房后维修阶段工作参见《格林世界交付维修整改流程范例》（参看附件六）。7.21交房后专项经验反思和实例积累7.21.1集中交付完成后一个月内，项目中心依据项目整体状况需要组织交付经验反思并递交经验总结报告报企业项目部审批。7.21.2公司项目管控部配合完成相关组织工作并视状况组织相关经验沟通推广会；此外完成有关项目范例的收集工作。8支持文档附件1材料选型定板表示例附件2土建精装修交接作业指引附件3材料样板验收表附件4批量精装修材料复核及复试要求汇总表附件5施工样板及验收作业指导书附件6成品保护标准附件7安全文明施工标准附件8交付维修流程附件9装饰装修施工标准

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