武汉地产“惊”装修频现：30%的税费面积也收精装费
石英婧 “项目全部精装交付，均价预计16000元/平方米左右，包含2500元/平方米的装修。”7月16日，在紧邻江夏区的招商东城华府营销中心，面对王灿(化名)的咨询，销售人员给出的推荐干净利落：“公共部分也计入全装修收费，现在武汉市面上都是这种操作模式。”
王灿在光谷金融港一家大型保险公司就职，看中的是招商东城华府一套108平方米三室两厅两卫的房型别墅装修，这也意味着他必须准备接近60万元的首付款。但使王灿不解的是，即使是毛坯交付也必须研发商事先将公共部分装修好，将动辄20%~30%的税费面积也免交精装费用，这不是重复收费吗？
随着上海和青岛相继推出文件规范企业精装修行为，特别是长沙市“公共部分装修不计入全装修价格”的要求在上海也引起了很大风波。近日，不断有购房者通过这些平台向相关部门表达“解决全装修房公共部分重复收费现象”的诉求。
此外，《中国经营报》记者在访谈中了解到，在房子备案价和精装修“双限价”的背景下，部分地产各出奇招，甚至冒着违法受罚的危害，通过采用精装修捆绑软装、家电或升级包的方法来扩展成本空间。例如，绿城黄浦湾备案均价约38000元/平方米，但销售单价高达46300元/平方米成都精装房公摊收装修费，其中每立方米包含5000元精装修和3300元“家电包”费用。
“今年下半年，武汉市很有可能会在精装修层面跟随上海、济南的步伐，为精装修漏洞打里最强补丁。”对于南京楼市今年下半年调控新政走向，武汉大家房地产顾问有限公司(以下简称“大家顾问”)分析指出。
精装修“漏洞”
“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的管井、配线应计入毛坯房价格装饰设计，不计入全装修价格。”近日，长沙市住建委出台的这一改建商品住房全装修价格结算政策在武汉也引起了很大风波。
这时，已租房的诸多武汉市民才猛然发现，原来公共装修部分是可以不计入全装修收费价格之内的。而上海地产的现实是，开发商将公摊面积计入精装修收费标准已经变成市场的“潜规则”。
记者在以“民有所呼我有所应”著称的长沙城市留言板“市房管局”板块看到，市民对于郑州楼市精装修收费现象的维权众多。例如，根据居民投诉，康桥知园按建筑面积需缴纳2500元/平方米的毛坯费，小区公摊在22.5%左右，一套房子精装修部分少则20万元，多则31万元，业主需为公摊面积多付5万元以上的精装修款。
而购房者更大的担心在于成都精装房公摊收装修费，精装修房有没有质量保证？装修标准跟交付质量由谁来管理？会不会最终质价不符？有居民就向记者表明，房地产开发商除将公摊面积计入精装修收费外，还存在装修标准不透明、实际费用仅几百块钱的平价装修高估值为2500元甚至更高的“豪华”装修问题。
7月16日，记者抵达康桥知园实地采访了解到，项目由3栋25层板式住宅组成，共有房源288套。据现场工作员工介绍，项目总体售价约15000元/平方米，含2500元/平方米精装修费，目前未所有售罄，预计将于明年9月30日精装交付。
资料显示，康桥知园由郑州康桥集团开发改建，楼面价7186.59元/平方米，也是该企业进驻武汉市场研发的首个项目。对于居民反映的税费面积收费现象，工作人员表示，精装修收费标准明确按照武汉市相关条例执行。
针对各种购房者的问题跟诉求，武汉市房管局表示，商品房开发业务属于行业行为，我们将予以依规加强管理工作。针对公摊收费现象，目前房地产相关司法条例并无强制要求装修费用的判断处理方法，装修合同的协议及其它补充约定条款由买卖双方自行商定。
事实上，早在2017年5月10日，针对民众维权比较集中的精装房价格下降的现象，武汉市房管局就在省市相继推出规范程序对全装修房按照房产备案价执行分段指导价，并做出“最高标准不少于 5000 元/平方米”的限定。
但此类规范程序作为公摊部分费用问题并未有相关的协议。大家顾问探讨认为，虽然广州于今年推出了精装房规范，约束了全装修的价位区间、明确了全装修标准等，但相关条例使开发商占据了主导权，购房者想要买到房无法被动妥协。
武汉消息人士告知记者，接到购房者集中表达的诉求后，有关部门也在组织各方面专家进行考察，不排除后续推出全装修消费的系列配套规定，包括品质管理机制。
在武汉房地产研究学者李国政看来，武汉遭遇的难题也许只是全球大部分二线城市普遍遭遇的困局，有些城市精装修价格虚高问题更严重，消费投诉已有爆发之势。
“武汉的状况相当好的，特别是每年推出政策限定了精装修封顶价，总体上仍相对完善一些，只不过可能仍存在一些缺陷。”李国政分析指出，尽管长沙市此次颁布条例明确“公共部分装修不计入全装修价格”，但并没有规定最高限价标准，因此也是必须的隐患。
“双限价”下的降价“外衣”
记者了解到，市场供给充裕和供应不足间的突显矛盾也造就众多现象。数据显示，2018年上半年武汉地产整体成交处于历史高位。其中，武汉全市新建商品住房累计成交7.14万套、771.6万平方米，分别同比下降28%和22%；销售单价9336元/平方米(含保障性住房)，同比微涨0.01%。
湖北中原地产营销策划有限公司策略总监中心研究部(以下简称“中原地产研究部”)报告显示，在房子备案价和精装修“双限价”的背景下，部分企业各出奇招，通过采用精装修+软装、家电或升级包的方法来突破限价实现拓展更多收入。
例如，记者获取的材料显示，由绿城置业和武汉泓江置业合作开发，绿城置业代建的绿城黄浦湾于今年1月26日开盘，项目备案均价约38000元/平方米，销售单价则高达46300元/平方米，其中每立方米包含5000元精装修和3300元家电包。这也意味着购房者想要拿到房源，需要在备案价基础里多付出8300元/平方米的代价。
与绿城黄浦湾类似，佳兆业广场天御今年5月6日开盘，销售单价35000元/平方米，含4000元/平方米精装修和3000元/平方米的装修升级包；武汉奥山世纪城房地产开发有限公司开发的武汉江山项目今年5月15日开盘，销售单价32300元/平方米，含4000元精装修和2500元软装。
而事实上，武汉市房管局早在去年12月5日就推出规定确定捆绑“家电包”“软装包”等情形均属违规，并对多个利用捆绑“家电包”“软装包”和房子等方法优先选房的违法销售商品房项目进行了公开公布跟处罚。但记者查询得知，截至现在此类通过捆绑“软装包”“家电包”和“升级包”来降低销售价格的项目并未受到相应处罚。
东湖金茂府一位营销负责人向记者解释称，我们是在用户签署完网签合同后，客户按照本身必须自由、自愿选择或许还要升级此部分。如果用户不需要可以不选配，不会影响用户购房，我们没有在卖房前强行捆绑加配等理由，所以没有违背当前房管局的相关条例。
绿城黄浦湾项目一位郭姓营销负责人告诉记者，3300元/平方米的成本并不是家电包，而是做的装修升级。业主在卖房后自愿选择，并不影响选房资格，也不遵守房管局相关条例。
李国政表示，要能轻易解决这个现象，不是解决购房者反映集中的公摊面积列入精装修收费范围比较新颖，还必须进一步确立精装修交付标准，比如能将样板间保留去交付为止供购房者做对比，同时装修用材制定去详细的产品跟型号，确保交付收房和房产时的约定一致；另一方面，就是在交付验收环节谁来进行品质管理，这方面没有全国统一标准，还存在一些空白，所以购房者担忧的不仅仅价格原因，还有将来精装房交付的品质问题。
值得注意的是，在多家研究机构看来，今年下半年武汉市以保刚需、控房价为主旋律的房市调控有望进一步强化，或将为精装修漏洞打里“补丁”。
中原地产研究部预测，限购区域其实扩大至全部行政区域，资格门槛可能增加，可能会限制企业购房；限售随时可能实施，限售时间其实为获得房产证之后3年，范围覆盖新房、二手房；或将推出共有产权房制度。
大家顾问声称，在维持限价不松懈外，武汉很有可能继续为确保楼市购房的新政打上“补丁”。如果下半年出台政策，很可能会在公司购房方面进行制度扩张。同时，今年下半年，武汉市很有可能会在精装修层面跟随上海、济南的步伐，为精装修漏洞打里最强“补丁”。
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