专家评论：蛋壳、自如的收房之道
长租公寓的商业手段，愈发扑朔迷离。
一方面是运营商所称的“并不赚钱”；另一方面，资本的长期涌入，竟因此这个新生市场被警告将出现“爆雷”风险。
而以自如、蛋壳为代表的头部企业，则在这一轮舆论大战中被指因降低租金而毁坏市场秩序。对此，记者经过多方暗访，以求客观还原这组期限错配下的游戏玩法。
作为链家旗下的O2O长租公寓品牌，自如的销售方式极具代表性。在该体系下，企业获客主要利用互联网，因此无需供养线下门店，大幅节省了营运开支。不同于链家的交纳中介费形式，自如的操作模式是将房源从业主手中签下，经过装修处理，再出租给承租人。
据记者知道蛋壳公寓收房装修多长时间，在自如的楼房出租中，租户通常必须押一付三，针对这一痛点，自如很早便开拓了收入分期。现阶段，租户可以选取用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订借款协议完成分期，手续费为月收入与分摊至每年服务费之跟的6.27%。
近日，记者以房东身份与自如某工作人员获得了联系，并声称希望一次性收齐一年收入。对方声称：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押与自如的协议，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是今年多15天空置期，就是免租期。”
这意味着，房东若想一次性收齐一年收入，在签约此款年付贷产品后，银行提前将一年的租金以分期方式付给房东。从银行的角度看，其掌控的是单人的放贷合同，只要个人信用不出原因，他们能更加愿意贷款。但事实上，这些贷款的最后去向，是自如，即自如可以通过海量租客的征信，为其资金扩张作信用背书。
记者表达出对贷款风险的忧虑时，该工作人员说：“以自如现在的体量和产品，不存在这种成本。我们首轮已投资40亿元，由红杉资本和腾讯主投。自如不会因为一套房子贷款，来砸自己的品质，品牌是很宝贵的。”
当该工作人员听说“蛋壳也让了报价后”，表示“是不是告诉你每个月多500块钱？一些小企业诞生不久，流程什么的不规范”。
他再三表示，建议您在8月底之前完成签约，由于近年北京市住建委的查处和介入，自如收房或许从9、10月会开始降价。
从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资，华人文化、高榕资本联合领投。
一位蛋壳管家告诉记者，别的长租公寓品牌，租金月付是很贵的，季付和年付会低价一些，但在蛋壳，不管是月付还是半年付、一年付，租金收入是一样的。
当记者提问月付是否应该贷款时，该工作人员答道：“会有一个贷款合同蛋壳公寓收房装修多长时间，是以你个人名义跟银行签署的，蛋壳提供借款，贷款利率和手续费都是由蛋壳承担的，很靠谱。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款最健康的，不会有风险。”
他进一步称：“如果申请按揭，你每月仍银行，蛋壳一下能获得银行帮的一年租金，我们的变现也能快些。”
当记者问去再次选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就需要贷款。”
随后记者以房东身份联系了另一位蛋壳管家，表示想将房子租赁给蛋壳，并要求了一次性缴纳一年收入要求。该管家表示，“公司没有针对房东的年付形式，支付费用方式为押一付三，现在蛋壳只有这一种支付手段，定期打款”。也就是说，蛋壳首次能支付让租户4个月房租，合同到期后收房时，如果发生破裂，就从押金里扣除。
值得一提的是，记者获悉，蛋壳现阶段已中止收取3年期房源，最低4年起签。但是，如果能够签约5年甚至很大量，还可以给出更高价格。
这些天来，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%～40%的价位争抢房源，也从一个侧面体现了中介的极速扩展。
“似乎整个公司又在努力奔跑”，自如工作队员对记者声称，“租房讲究的就是短平快，自如的房间三天才能装修好挂出来租。”
通过金融工具的利用，这些长租公寓能够短时间内长期积聚资金，一次又一次以“租—贷—租”的操作周转，让人们的规模迅速膨胀。
但仍然是自如这样的头部平台，其价格分期方式跟年付贷产品也被再次指责，目前仍然没有获得完全否认。
在本轮暗访中，还有自如工作人员透露，蛋壳前期高价收房很猛，现在早已有很多业主被“约谈”降价，他们已经就接手了一套因此从蛋壳退掉的房源。
事实上，在长租公寓发展初期，规模优势是很重要的，要占据行业就得不断扩张房源。按照业界的表述，房源才是真正的市场壁垒。但高速增长产生的必然是很大的成本。在这种长链条的金融游戏操作中，任何一环出了问题都必然是致命的。
日前，杭州长租公寓运营企业鼎家科技破产清算引发争议，部分长租公寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等借款机构建立“租金贷”业务，造成了一部分租客、房东受到损失。
对此，北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对记者声称：“在租购并举的新政背景下装修哪个公司好，为了应对房屋出租问题，企业实行肯定的金融创新是必须支持的。”但他此外认为，盲目扩张是能产生成本的，但是从现今的房租市场容量来看，还有较大的上升空间。
就监管层面而言，赵庆祥则建议：“可以考量建立租赁业务备付金制度，类似于银行贷款准备金装修，各租用企按照业务量缴纳备付金，一旦存在成本，就可以从备付金中弥补。”
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