拒绝交房可省物管费？ 律师提示：不交有风险

小张于2011年购买了北京某小区一套商品房，“应该是去年底收楼的，不过我对精装房的装修有些不满意，反正我也不急着搬回来住，所以经常没收”，他说，“我没入住每天，物管费当然也没交过。”无独有偶，近来，一些楼盘物业在公园论坛发帖称，找到房屋的装修瑕疵，拒绝业主可以省上数个月的物管费。不过，记者对此咨询专业房地产律师证实，因为细微缺陷延迟收楼的卖方，在即将收楼时，有必然还需缴纳物管费甚至不菲的滞纳金。 三类业主经常不买房秦女士在广州郊区某小区购买了商品房，开发商通知她去年11月15日收楼，然而，秦女士在验房时看到，客厅沙发有掉漆、阳台栏杆玻璃有瑕疵、洗手间下水道不畅……并书面要求了24条整改意见，认为达不到收楼条件而放弃收楼。“今年元旦期间，我以前和物业联系过，询问整改状况，并重新验房，发现整改意见并未完全推进到位，还是没收楼”，秦女士说，如今终于6月份，她又也没有接到过业主告知。因为对精装房的装修不满意而放弃收楼是常见问题。记者了解到，不交房比较多的物业基本上分三类：一类是市区楼市或是投资客比较多的新盘，这类小区的房东，因为不急着自住或是暂时不能也只能转手卖掉，对卖房持无所谓的心态；第二类是纠纷非常多的楼盘，尤其是精装修楼盘，业主指出的整改规定非常多，开发商在短时间内不能给出满意的整改计划能够阻碍收楼；第三类是外来客非常多的小区精装修收房有瑕疵，这些居民身在外地，购房的初衷多出于投资保值的还要，对哪些之后收房并不着急，而是“等有空来收楼”。

不收楼期间出现的物业管理费应该支付吗？怎么支付？据知道装修，物业费是业主企业在房子验收、交付买受人以后开始每月交纳的。房屋存在效率难题出现延期交房，业主能在开发商将原因协商解决后又退房，物业费也该在即将的收楼后才开始缴纳。交楼条件复杂需一一核对业主接到开发商《收楼通知书》后去小区现场验房发现种种质量原因：地面裂缝、瓷砖断裂、门窗翘裂、五金件损坏、墙面或屋顶抹灰层脱落、管道破裂、厨房和卫生间地面管线漏水……等等。于是，业主常常指责收楼并提出开发商支付延期交楼违约金。而开发商则觉得此类现象不仅是微小质量缺陷，不足以成为房东指责收楼的原因。那么，究竟谁说的合法呢？业主在哪个状态上可以放弃收楼？广州房地产律师谭卿朝表示，近几年，广州的法律实践提出交楼条件才能具有下列基本理由：(1)取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程开工验收备案表》。(2)讼争房屋具备使用理由(即不存在漏水、地面塌陷等造成房屋只能正常使用的重大缺陷)。(3)商品房买卖合同约定的其它交楼条件。即一旦有非常约定其他标准的，也能根据该承诺处理。2009年7月广州市国土房管局推出新版的商品房买卖合同(预售)，因此，在之后达成新版协议装修，须同时具有以下交楼条件(合同第十二条)：“该商品房项目工程开工验收合格，并取得了发展项目品质监管机构出具的商品房建设工程具备考核监管要求的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门开具的认同文件或禁止选用程序；满足供热、供气、供电及通邮等必要居住条件，并获得了公共服务单位出具的供热、供气、供电、通邮的说明文件。

”此外，根据协议第十六条，业主和开发商进行房产验收交接时，开发商应当向市民提供有关商品房系列资料，资料不全则视为不符合交付标准，购房者有权拒绝交房，由此造成的欠款交付责任由开放商分担。由此可见，新版协议作为交楼条件的承诺非常复杂，购房者在验房时需要认真逐一核实。拒收楼不交物管费有成本律师提醒，交楼标准跟装修标准是不一样的。如果开发商交付房屋存在一些细微缺陷，不符合合同附件约定装修标准的，出卖人承担的是对于装修标准的违约责任，购房者如果放弃续租主张推迟交楼违约金，则无法得到法官支持。例如，房屋一旦是发生极少数例如一两块瓷砖断裂或微小门窗翘裂、五金件损坏的，业主无权拒绝交房，但是可以追究开发商关于装修标准的违约责任，要求维修重做，赔偿负担。大部分情况下，开发商通知物业业主一般又拿回了由发展单位开具的“房屋综合考核审批证”，说明住房的主体部分国家现在认可，业主不能以此类的瑕疵而拒不收楼。据知道，一些物业企业也在利用司法的手段起诉故意克扣管理费的房东，一般状况上法院都是支持的，而且败诉的房东不但能退还管理费，还需收取数额不菲的滞纳金业主即使看到开发商不具备交楼文件跟效率难题，应当学会合法妥善维权，同时也能注意维权的证据保留跟固定思路。

广州房地产律师谭卿朝提醒：接到收楼通知现场业主时，不管开发商提出其他原因跟理由，业主却要提出核查住房后才签收有关文书和钥匙。在核对房屋之前拒绝签收任何类似于收楼确认书和签收钥匙的文书(这是业主的权利)。否则，事后房屋一旦存在质量原因，开发商往往主张业主现在签收确认书跟钥匙，视为收楼。这样业主维权其实处于主动。业主即使看到开发商不具备有关收楼的手续跟文书精装修收房有瑕疵，可以放弃验房、提出质疑并退出现场；如果看到开发商有关证件文书已经齐全，可以要求验房，验房后，业主看到房子存在如下不具备交楼品质的行为，业主可以答应签收钥匙和业主确认书，要求转账延迟交楼违约金。南方日报记者 许蕾搜狐置业交流群：287800801 TEL：88912808

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