装修问题多！月供过万又没法收楼 但物业费照收

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可以如期收楼的23层以下许多居民仍也开心不出来。验房过程中看到这些离谱的装修问题:入户花园水管爆裂、大门损坏像二手货、墙壁龟裂如房间降雨等。准业主们大呼失望,都称自己买的是“假万科”。

接到收楼通知的低楼层居民担心——

云启家园高层住户业主无期,但是,可以如期收楼的23层以下许多居民仍也开心不出来。7月底在云启家园验房现场,业主们就遭遇了一场现实版“大家来找茬”,验房过程中看到这些离谱的装修问题:入户花园水管爆裂、大门损坏像二手货、墙壁龟裂如室内降雨等。被质疑最多的是有一户业主家浴室门被坐厕挡住,根本难以开启。准业主们大呼失望,都称自己买的是“假万科”。

■从窗口望进去找不到空调位,业主安装犯难。

不少业主要求整改拒绝卖房

业主们的验房反馈开发商基本有在跟进,诸如厕所门受阻这样的明显原因,发现昨天中午就早已用位移器调整,户外雨水排水管也在正式换新,但鉴于人手不足等因素仍存在某些原因已迅速应对。还有居民反映,个别户型存在设计瑕疵,有些坑仍得自己填。

如今上网搜索,还能见到2015年云启家园打出的“智能住宅”广告卖点,但目前收楼时仍漏洞百出。此前就有市民在网上曝出屋内厕所门被坐厕挡住、卫生间渗水如下雨等令人大跌眼镜的装修问题。针对中低楼层居民的楼房装修问题,近日记者进行了一番走访了解。在社区的客户关系中心,记者就看到陆陆续续有居民前来催促装修整改,有的租户在与工作队员沟通时言辞还变得更激烈,仍有许多市民声称放弃收楼。

整改未到位配套已制定物业费照收

6楼业主蔡先生告诉记者:“验收反馈上报一周,整改还没完成。问题这么多,要我如何收楼?”记者在蔡先生家里看到,用便签条标注的有问题的地方不下5个,例如入户花园外的管道正在不断“洒水”、全新的入户大门里有显著划痕和磨损、屋内部分木地板因装得不稳固踩踏时逐渐有凸出、主卧卫生间坐厕漏水等。此外也有许多原因已标示出来。蔡先生叹气说,当时验房还“靠运气”,交付时这些地方故意藏着掖着不把业主轻易看到,比如他是正好能用马桶,开了坐厕水闸,才看到漏水现象。

最令蔡先生头疼的是房间空调位设计不正确的难题。他所在单位的房子设计中,空调位一般在床后哪面墙的反面,而装空调唯一的出口是在卫生间窗户,两者之间完全没有落脚点,不仅空调主机不知如何“搬”过去,装机时大哥还要面对人身健康原因。“5楼有顾客找空调师傅,在正常薪酬上多加了四五百块钱,人家仍不太愿意干这活儿,最后需要跟老师签安全条款。你看看,我们这5、6楼又如此惊人,更高楼层的谁到装?”

记者就此问题讨论客户关系中心相关负责人后,对方明确声称,这属于楼栋设计思路,他们也没办法,也不会帮忙安装空调,业主无法自己应对。而作为业主们提出的装修反馈,他们又在尽力跟进,但鉴于人手不够等原因能产生推迟,争取在考核通知领取(7月28日起)的15天内让业主们满意收楼。但截止记者发稿,仍有居民反映整改并未完全解决。

更使业主们无语的是,尽管房屋内外整改还没完成,小区内泳池等配套设备也仍没完工,绿化也不尽如人意,但即使业主(23层以下)收没收楼,物业管理费都从8月1日起算照收不误。

收楼指南

收房本是一件让房主高兴的事,但在此之前的验房等程序都总把业主们头疼不未,因为不知道从什么时候开始,这成为了一场和楼盘开发商斗智斗勇的“恶战”。业主在卖房前要多作功课,做好充分打算,才能实现成功收楼。有经验的房东介绍,自己能在承诺收楼前的一两个月开始作打算,最轻松的方式就是混迹开发商旗下楼盘的房主论坛、业主群,一般同一开发商建起来的楼房问题却差不多,看他们收房时又遭遇了哪些想法,自己验房时就可以有针对性地检查。记者也反思了通用的几条验房注意事项,供新业主们参考。

一、验房前先查证 不验房不收楼

一般来说,接到收楼通知书后抵达验房前也有一个步骤——查证。业主要提出开发商出示《建设工程质量认定证书》,并索要《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发改造工程完工综合考核合格证》和《竣工验收备案表》,简称“三书一证一表”。缺乏相关材料,业主能选择不收楼。如果确实被提出收楼,也能在相关程序中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关程序副本。

查完证后理应进入验房环节,再进行收费、签文件等程序。但现在不少开发商则反过来采取先收费、签文件又验房的方式,以了解更大的主动性。因此,业主在签订购房合同前必须将“先验房再收楼”作为附加协议写进合同,不验房,不交房。如果当时疏忽,合同未有此承诺,也可以采取变通办法:在收楼文件中注明“房内状况已看”或“屋内状况未明”或“未验房”等字样,以提高自我保护力度。

二、细节问题放弃大事化小

目前,市面上已经发生了验房行业,有专业验房师可为市民提供服务,收费大约因房子大小、装修与否而不同,普通住宅收费几乎在400-1000元不等,也有一些房子平台能提供免费验房服务。但作为多数选取自行验房的房东,有感受过验房服务的房东就建议,验房其实没有太大的技术难度,重要是细心。

一般验房公司就会按照八字原则:从外至上,从大去小。落实到验收工程,就是门外公共设备、门内构造体积、水电气、天地墙跟门窗梯五个方面。要以入住心态去感受新房,以诊断漏水现象为例,洗菜盆、洗手台、坐厕、花洒等,只要想出水的地方却能用一遍,还需要去楼下单位查看浴室等位置天花板是否有漏水现象。业主验房时也应自行准备卷尺、电笔、手电筒、空鼓锤、乒乓球、纸笔等用具协助检查和记录。例如乒乓球就可以用于检验地面坡度。

发现原因后,要敦促开发商整改,拒绝大事化小。一些工作队员遭遇业主反馈总会大拍胸口让顾客放心,口头约定整改,想方设法不将想法列进验收程序上。但即使他们能够套交情,业主却要遵循方法,只要看到问题,不管大小,都能在相关程序或表格中记录起来,如楼盘根本就没打算验收登记表,则能自备纸笔,将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出原因地方,并写清自己的意见,以便整修时识别。

三、收费仔细算 有其他异议都要强调

交费时也应警惕开发商巧立名目乱收费,业主要提前知道物价局的各项相关费用规定,最好带上要交费用表跟计算器,对开发商要求的货款一一对账,算好每一笔账,发现不正确收费应立即协商,必要时可向物价局、房管局投诉。

最后办理入住时,应留意签署各条款前先简要研究行文,发现不公时要立即提出异议,双方协调后又签订。要知道有些物管公司能从方便自身管理出发,订下一些两人责权不对等的条例。

■高楼已起,170户准业主都望楼兴叹。

月供过万 收楼却遥遥无期!

万科云启170户准业主居众回不得

刚刚过去的7月底,本应是万科云启的业主们高高兴兴收楼的日子,可谁知三年的期待,同一小区只有23层以下的房主如期收到了业主通知,23至39层合计170户的高楼层业主们,却丝毫征兆地等来一纸“延期收楼说明函”。一番了解后业主们才得知,收楼风险早在两年前已存在,开发商早已知情,却仍然将业主们蒙在鼓里。

收楼前一周告知无法交付

开发商隐瞒风险近两年

位于广州市天河区中山大道车陂北路的世茂云启,又称云启家园,由广州天禧房地产开发有限公司开发。许多居民却冲着地段和开发商品牌选择了此处,王女士就是其中之一。

2016年3月中旬,出于居住改善需求跟为二孩做打算,王女士一家看了许多楼盘后,最终选择了云启39层三房单位:“地理位置好,万科又是大厂商开发商,质量有保障。虽然比周围楼盘贵了些,但也是买了。”为了买新房,王女士将原本一家三口住的一套小两房卖掉。她最后以每平方米3万多元的单价,合计300万元出头的单价买下房子。

今年7月底,距离协议承诺的收房日7月30日越来越近,王女士一边盼着入住新房,一边准备着在新家迎来小生命,新生活即将展开。可谁知,临近收房日的前一周左右,一纸“情况说明函”突如其来地摆脱了它的全部希望,“就是告诉我们不能按时收楼了。”记者在该证明函里发现,开发商称受岑村机场迁建影响造成住宅暂未通过规划验收,项目23到39层推迟交付,预计最早于2018年1月1日前交付使用。据悉,受牵连的高楼层住户共计170户,其中不少业主已经买好各式家具电器准备搬家,有的房主已经退租准备搬进新家。

而当开发商出示了相关看法函后,一个细节使业主们大呼“受骗”。该看法函提出,经计算工程建成后高度可达130多米,严重超过机场控高规定,要求工程马上停工整顿,调整改造计划后上报。最令业主们震惊的是,意见函发出的时间竟是2015年8月8日。

据相关资料跟业主反映,项目从2015年6月份开售,预售证在8月7日取得,直到2016年10月份项目售罄。这意味着,上述意见函在项目获得预售证的第二天就立即发出,但项目不仅已复工整改,还在未进行相关风险显示的状况下再次销售。王女士回忆,她房子时一来剩下的房源不多,二来高层的景观有吸引力,最终它选择了最高的39层,但没有任何人告诉它高层存在的相关成本。更早买房的潘女士也承认了这一点,2015年买房时虽然它选择的是二十多楼的高层,但已被确认其他相关风险。还有居民反映,当时楼盘为了吸引顾客,还将样板房从4楼搬进了35楼。

今年7月30日,开发公司在其出具的《致广州云启家园业主的说明函》中否认了在收函后却再次销售的难题。他们声称,项目在获得了规划审批及预售许可材料后参与预售,合法合规,但对业主隐瞒重要事实这一点却一直已遭到正面否认。如此大的卖房隐患,开发商两年前早已知晓,业主们却变成最终明白的人?

记者在云启家园现场看到楼盘的项目客户经理钟先生,他声称仅负责处理低层物业的租户问题,至于其余原因他不知道。

违约赔付引争议

达上限后业主或又无补偿

目前,开发商仅声称在尽最大努力与相关部门交流,以协商化解难题,对于业主们关心的过渡期赔偿问题,仅按协议赔付,但作为业主们对赔偿赔付存在的忧虑和不满,并未予以全力回应。

记者在房东提供的买卖协议上提到,第十四条延期交付的违约责任中提出,开发商应在承诺交付次日(7月31日)起到实际交付之日止,每日按照乙方已付房租款0.02%标准支付违约金。这意味着,只要延期交付一天,业主们就能相应受到一天的赔偿金吗?不是的。

再认真阅读合同,在最终的合同补充条款中,又发生了这种一条“违约金累计不少于该商品房总对价的3%。”也就是说,以一套房子总价约300万元计算,开发商按协议每日需缴付约600元,而违约金上限约为9万元,即业主们可获得赔偿的时间约5个月,而这个时间都与开发商预计的最早完工时间2018年1月1日几乎无缝衔接。更烦的是,开发商已证实,即使2018年1月1日房屋无法交付,也不会主动退还。也就是说若2018年1月1日仍无法交房,这170户业主或将面对难以入住新房却没赔偿,还要扛高额月供去买房的窘境。

由于旧房子早已搬走,如今已有5个月身孕的王女士暂住婆婆家中,一家六口挤在两个房间上住,各种不便可想而知:“准备过两个月要到房租了,可已经每年新房的月供就早已超一万元。” 与王女士处境相似的不少业主却更无助,背负高额月供之余还要面临临时租房压力。

有法律界人士指出,如果开发商在收到相关调整公告后,仍然装作不知情,在已确认买家的状况下再次销售房屋,可视为恶意违约行为。同时,开发商合同中的附加协议将违约责任缩减在肯定范围内,已涉嫌霸王条款。只要想说明开发商违约行为对物业造成的实际花费超过违约补偿,业主能借助法律机制维权。

相关提示

金融城板块买家应加强限高现象

金融城板块不少项目也存在限高阻碍,记者昨日在该版块一项目看楼时,当记者声称心仪高楼层单位后,销售人员仅确认高地段单位属于待售状态,最快也能等三两个月,但已对高度问题作过多解释或进行风险显示。最终,记者在认真阅读了售楼处的风险显示文本后,才在后面的“特别提醒”中发现相关内容:如果相关部门无法立即对限高现象进行批复,导致用户所购住宅无法按承诺时间完工,项目发展商可延期交付,且无需承担其他违约及罚款责任,客户也不得因此提出解除合同。此方案变得颇为霸道,而且通常买家若不是有针对性地阅读风险显示文本,很难发现相关免责提示。在此,要警醒广大买家多留个心眼,购房前应问个清楚。

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