房地产公司销售“精装房”，4大税收怎么缴？

随着房地产市场的不断发展，房产公司在进行商品房销售时也形式多样，如：销售精装房、购房送车位、购房送家电等等，为了促使零售，开发商也是绞尽脑汁。

今天昌尧讲税就来同你们讲一讲，房地产公司与业务“精装房”有关的税收怎么处理，希望可对你有所帮助。

实务案例：

嘉诚房地产公司在某地开发一楼盘，2016年7月份动工建设，预计2018年5月对外开始对外发售。为了提高业务，公司决定将商品房打造成精装房，精装房包括部分电器及家居，如：厨柜、热水器、油烟机等。

精装房在销售时那家装修公司好，《商品房买卖合同》中标明的装修费用(含装饰、家具、家电等成本)，已经包括在价格中。那么与商品房销售有关的征税怎么缴纳?

一、增值税

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情况视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位以及个体工商户向任何单位以及个人无偿提供服务，但用来公益事业以及以社会公众为对象的除外。

(二)单位以及个人向任何单位甚至个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于慈善事业以及以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其它情况。

根据以上要求，嘉诚房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中标明的装修费用(含装饰、设备等成本)，已包括在房价中。

因此，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不单独计价，与业务房地产一并按照11%税率计算征收增值税。

但是，如果嘉诚房地产公司将销售精装修房跟房中的家俱、家电等依次进行开票的，则精装修房按销售不动产适用11%的税种，房中的家居、家电等按业务货物适用17%的征税。

二、土地增值税

根据国家税务总局《关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通告》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，房地产开发公司业务已装修的房子，其装修费用可以计入房地产开发效率。

同时，根据《建设部关于印发〈商品住房装修一次到位实施方案〉的通告》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设备和附着物的灯具、电器等动产设施。

因此，嘉诚房地产公司销售精装修房，装修费用可以结转房地产开发支出，并成为土地增值税的交纳项目精装房收装修费吗，但是房子装修工程中，不含不能构成不动产附属设备和附着物的灯具、电器等动产设施。

也就是说，嘉诚房地产公司在计算土地增值税时，装修费用可以结转房地产开发效率精装房收装修费吗，并可以加计20%的扣除。但是，对于装修中所选用的灯具、电器等房产设施，计算土地增值税时可以收取，但不得加计20%。

三、契税

根据国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的复函》(国税函〔2007〕606号)相关条例，房屋买卖的税费计税价格为房屋买卖合同的总对价，买卖装修的房子，装修费用要以及在内。

因此，客户在购入嘉诚房地产公司销售的精装修房时口碑好的装修公司，应以《商品房买卖合同》中标注的销售单价(含装饰、设备等成本)作为判断税率的税额价格。

四、印花税

根据财政部国家税务总局《关于印花税若干新规的通告》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售协议按照产权转移书据征收印花税。

因此，嘉诚房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中标注的销售单价(含装饰、设备等成本)作为印花税的课税价格。按产权转移书据适用税额万分之五计算征收印花税。

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