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一、注意及时接收入住通知书 1. 这是收房的第一步，要切记期限。一般，开发商约定的 交房时限在通知书寄踌内，所以购房者要安排好时间。 2. 接到入住通知书鹤先要判断开发商是汾交房。 融交房，葬稠意见，并依据开发商的辞吠辗浚赐ㄖ显级ǖ氖奔淝巴辗俊 特本： 1. 要留意收房的时限，错过收楼日期麻烦多。 2. 收楼日期能提前不可推迟。仁交楼日期将近了协议 上承诺的尾款日期，可考虑息商按合同耍 3. 有特殊情寇如期到场的，可以书面方式委托亲友、 律师进行，也能迅速与开发商联系，商议另行约定时间，并以书 面方式确定。24. 瓤者在承诺时间内没有到选定地点领取相关收房手 续，从法律角度来说，糟被视为开发商已实际将该房交付率褂茫 娄从通知单的更恨之日疲所有购房风险约八胺选 二、确定房屋是方交付?. 《竣工验收备案表》 ──最重要 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目 前收房环节中更需要切记的程序。 该表是建设部为完善工程完工 验收备案的管理工灼定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验黑工程完工15 天内到发展行政挚门竣 工备案。 《竣工验收备案表》中的项目，只要送交挚门备案悍⒄股叹捅匦攵月ヅ讨丈涸浴犊⒐ぱ槭毡赴副怼范苑康 产商有着严讣束赚按照有关规定装饰，表里的每一项又需要 报有关挚门备案， 缺少其他一项的话， 这柑就是 “黑楼” ， 是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》3《住宅质量保证书》是开发商针对住宅品质及保修期限、范 围啄承诺，必须缀房合同的附件，与购房合同具有同等 的效力。所以提醒收房者要认真射中的准确脯特扁 保修期限。 3. 《住宅使用说梅 《住宅使用说梅是对于住宅设计、施工及验收中的详细 技赎，如防正、墙体构造方式等啄相关说冕骋馐孪睢 4. 《建设工程质量认定证书》 5. 《房地产开发改造工程完工综合验收合阜 6. 实测面积登记表 特本： 1. 只有具备上漱，才说幂已经具体交付蹋所 以收房时先应舌关文件，确认房屋现在符合交付坍后，4才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工座以应对 这些程序得到加强，尤其提醒您能看原件而不是复印件。 2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能 只看开发商有没有这张《备案表》，一定需要认真察看钢项 有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商踪好，如果没 有此表就说鸣本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。 3. 对于那些程序，一方面能验收它有没有，另一方面也能 看验收这些程序获得的合法性。 4. 如果开发商拒绝斥些证摸、箕不全，您能 按购房合同第十一桃⑸糖┦ “关于乘拒绝场蹲 宅质量保证书》和《住宅使用说梅、《建筑工程竣工验收备 案 表》的苑认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说梅和管道 分布竣工图，您能带走，驻据资料保存。 6. 如果开发商不能提供里守文件，购房人有权拒绝收 房，由此引发的推迟交付的陨开发商承担。5三、房屋检验 收房过程中需要能了解一赴先验罕。即购房者一 定能先验收房屋（包括验收交付需要的程序），确认无钨签 士文件。“先验罕不禁合商业惯例的，而且还是有法律依据 的。房屋的价款是房子，消费者只要交纳契税，淮照合同约 定支付对应比重的对价，就履行了协议的义为发商就必须缴 房。而在房子交付起初，业吱先验收房屋： 1. 检测房屋面积： 要洽商扯实测面积测绘报告》，根据住宅用地管理 局所狮业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面 积，核对其与销售面积是汾维问的范围有多床饷婊梢灾兄故辗俊 2. 检验房屋质量： 购房者进行住房验收时需认真核查商品房质量，稚从以 下几方面入手：6（一) 房屋原本的质量 （二）景观园林、小区配套、设施标准等配套设备是废 合同承诺。 （三）装修质量 特本： 1. 一定要掌握“先验罕的原?. 如果开发商拒绝先验房喉其他交付手续，钥者 可能洽商签收“关于乘拒绝缴验房屋的苑认函”褐拱炖硎中 3. 购房者应清楚公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 戎有质量原因，开发商应限期维修，购房者应须欠⑸糖┒ㄊ槊婧纱说贾乱抵谌胱〉模⑸逃Τ械 违约裕75. 只要交纳契税，按照协议承诺购房者已经完全履行了合 同的义为发商就必须无袒房，乏视为开发商违约， 如果开发商拒不交付， 应承担逾期交房的裕 开发商无权以 “未 缴纳相关成本”等其他原因而放弃交房。 6. 不要将样板房标准字实标准，除非开发商将有关装 修标准按样板间标准在合同中寐来。四、新房验收的最后结 果 1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情看《验房交接 表》等相关程序。在这讣表里，应让检验情炕记录，凡 是能够确定的事宜，郧录幌“暂不知道”、 “无法认定” 等字样。 戎问题， 缘记录起来， 并能枪商限期处理。 2. 如有不满意的地方，可提雏并将意见填写在《验房 交接表》中，组面按照，如发展商未打算有关表甫 另以书面方式将意见送交发展商。 3. 发现原因，芦方可协商解剧墅修内容，应 协商并签守整改维修程序，约定以后验收时间（一般不少于 30 天）。 4. 对看到的疑问应具体在验楼表里予以注苗果确实什荒苁章サ模晗感疵枋章サ脑⑸糖┳帧盖章。 特本：1. 验房横持的原曰须发现原因，不管船 都能 在相关文件磺录出来， 而即使开发商陪同的收房人员如 何花言巧语； 如果楼盘根本就没打算验收登记表， 栽备纸笔， 一一记录。
2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有瞄面授 权），一应就住宅品质的现象与业主公司签漱。 3、验收房屋发现原因时，一定要开发商盖章确认，约定处 理计划。 4、如果开发商拒绝签字确认房屋存在的疑问，一定要取得 证据，证们滤不足额收房，而是开发商拟交付房产不符 合协议的承诺花蹋 注意事项 以下原因，购房者在垄收房过程中能一直蝇特背Ｓ死嗟淖裳侍猓压丶⒁馐孪盍谐嵝严颜哂枰 重视，以保护自己的权益。 一、锣关税费 （一）商品房娄缴以下税费： 1、?、房屋禄易手续费 3、孪同印花税4、公共维修基舰房屋所有权登记费96、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费 （二）税费问题 特本：依据宪法的要求跟粗购房合同的承诺，缴纳 公共维修基饺费用均不能转发商交付房产的前提。 1. 破且抵貌ㄖな毕医坏乃啊 缴纳时间：苹能在过户时缴纳 特本：除税呜，任何单位无权代收。 实施：业帧时不需要息商交纳片等房产可以办 理产权证之前自己去税伪接办理。 2. 公共维修基较罨谖镆倒芾矸眩挥糜谧≌灿貌课弧⒐灿蒙 施设备保修期满孩更新、改造。 税率：房屋成交价 的2%。 特本：任何开发商、物业公司却无权收取徽殆 矫基矫交给小区办。
如果您将殆进开发商，您 很可能难以应回。 3、面积测绘费 面积测绘费缴纳__________原园谁委托，谁付费”，购房合同已规 定开发商峡人提供长度测量数据的义喂蚀朔延糜τ煽 商征收。104、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证奖荆浩胀ㄐ∏灰荒暌韵挛镆捣巡⒉晃ス妗 物业管理服窝实行藐价，收费项目和标准及收费办 法要在经营场所谎地点公布。 5. 产权代办费 业肢有权选孕办理产权证，开发商无权强行先「帽史延谩 二、面积问题 面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人卤特别 是猪时， 一定要考虑到合同面积与实际面积其实斥 样的原因，并在达成合同时以附加逃以避免。 （一） 存在的原因： 1. 商品房合同面积与实测面积存在维这仍然是搞 问题。 消费者常常引问题忱纷而进入被动局势，建议购房 人在购房合同中对相关可能衬问题具体进行承诺， 以保护自 己的权益。 2. 开发商有时能通过公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发觉。 正确计算住宅面积，是专业人员的工谆般购房者根本无 法完成。 其次， 面积测量的人工操足， 正常渭难以摆脱， 一些开发商在让之形成人为偏差侵占购房者一、 两米面积轻而易 举。
再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息 不对称， 开发商很容易偷梁换柱， 把非公摊的体量加入公摊之中。 （二）如何解君慰 面积魏根据有关规定，芦方移变更导致的实测 房屋套内面积箕面积（含公摊面积）与住宅孪同约定面 积不符的， 按照协议承诺处理。 合同没有约定患定不媚， 按照下面原皂：（一）面积稳绝对值在3％以内（含3 ％），按照协议承诺的价傅结算房款；（二）面积稳绝 对 值超常悍咳丝梢俊？⑸逃υ诼颂岢恐 日迫漳谕嘶挂呀环靠睿⒅Ц兑迅斗靠罾ⅰＨ绻悍咳送 意继续履行合同，房屋实际面积聪同约定面积的，面积伪仍?％以内（含3％）部分的均价款由房产人根据约定的价缸悖婊瘸部分的房租款由开发商承担装修 公司，所有权 归滤；房屋实际面积超过合同承诺面积的，面积在3％以内 （含3％）部分的房租款及费用由开发商返还购房者，面积尉灾党?％部分的房租款由开发商双倍赔偿滤。 特本：1. 想测程品房的真正面积，首先购房者酥目⒐ね贾剑胱腋萃贾浇屑扑恪 2. 签定协议时需要加强态必须承诺实际面积与产权登 记面积出现伪的处理方法。如要求合同中未约定处理方法12的，面积稳绝对值超呈保悍咳擞腥ㄍ朔俊 （三）关于分摊面积 公用建筑面积分摊原?、商品房公用建筑面积的分摊以栋为单位。
分摊的公用建 筑占地为本幢内的公用建筑面积， 与本栋不相连的公用建筑面积 不得分摊到本幢住宅内。 2、为整楼商品房服潍用建筑面积，由该栋楼柑品 房分摊；为局部范围服潍用建筑面积，由受益的柑品房 分摊。多次分摊公用建筑面积的，分便分摊系数。柑品 房应扣除的公用建筑面积，为钢摊的公用建筑面积之跟。 3、公用建筑面积分摊夯划分柑品房摊得建筑面积 的准确部位，但任何人不得侵占讳原设计的使用用途。 分摊的公用建筑面积由下面两部分构成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅 和餐厅、地下室、值班警卫室以及其它用途里为整栋建筑服喂灿梅亢凸芾碛梅拷ㄖ婊 2、套(单元)与公用建筑空间两者的分冈及屋顶(包括山 墙)墙体水平投影面积的一半。凡未桌立使用空间销售或租赁的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，姿防工 程的地下室也不计入公用建筑面积。 不应入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车位、非摩托车库、车道、供暖锅炉等，作13为人防工程的地下室、单独具有使用用途的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的住宅。 3、为多幢房屋服委卫室、管理（包括物业管理）用房。 4、对于半地下室，不论采光井的构造能够，都不计入建筑 面积。
特本： 1. 签订合同时要眉定公摊的详细项目。 2. 售房单位在预售商品房前，应戏房预售管理部门提 交预售商品房的体量测量报告。 预售商品房设计计划更改涉及预 售住宅面积的，应再次提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补 充协议）中应锰品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用 建筑部位。 3. 其他购房人受益的其它非经营性用房，需要进行分摊的， 应在销（预）售合同中写幂名称、需分摊的总建筑面积。 三、生售广告 （一）呈题 “我们的公园绿化率达到……，我们社区配有小学、幼儿园、会所……” 购房者常常能被中间的美妙辞藻所迷猾到实际收房时才 发现与现实相去涩现实当中虚假宣传、改变小区规划也有一 些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的承诺虎 鲸 1. 要留意平时的证据搜集。 如卤的楼书、广告必须保存好，有毯房时拍下售楼 处沙盘，收房时需要对照小区平面图看环境。根据相关的法律解 释精装修收楼冲凉房如何验收，此类的广告可以转约，在法庭里驻据超要欠⑸潭蚁殖信怠 2. 要随时衷己的权利。 一旦看到小区有规划被变更的迹虾房者一定要尽快跟相 关部门和开发商交涉，以免形成事实，嘲赢了诉讼仍未能执 行”的局面。
四、法定退房毯 在房子验收过程中，业蛀发现购绿品房存在质量问 题，是不是都可以退房呢？退房的法定态综合泣括以下 几种： 1. 购房合同无效： 实践中，造成购房合同无效的常见情况有：①开发商无权处 分该房屋；②开发商存在欺诈行为。 2. 套型渭致退房：按套(单元)计价的预售住宅，套型与设计图纸不一致时，幌喙爻叽绯ǖ奈段В贤卸源宋丛级ù矸绞15的，购房人可以退房。 3. 面积渭致退房： 房屋实际交付面积比原协议要求稳绝对值超过3％（不 含3％）的。 4. 变更规划、设计使得退房： 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及协议中承诺 的配套环境的；开发商经核准改善住房结构未经孪可的。 5. 质量不合嘎退房： 房屋轴构质量不合咐照有关规定经委托项目效率 检测机构核查确实的，滤有权退房。 特本： 1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本难以验收，未拿到“三 书一证一表”的房子，律以不买房。 2. 诚狮退房瘫，购房人在左右情炕呈毖≡浚喙匚ピ寂獬ピ煞⒄股坛械＃绻⑸滩煌 意退房，购房人能宪辖权的人煤疲 3. 如果不具备上漱，但是房屋显然乘质量原因， 购房人有权要洽商进行维修，异成四由开_______发商 赔 偿。五、特遍： 可以考虑集体收房。慢程中，常常能涉及到这些专业问 题，只靠消费者改力量有时很难解锯精装修收楼冲凉房如何验收，在此，特遍 您可以考虑集体收房，人多力量瘁合专家的力量解窘的 所有问题!
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